金管局日前向银行发出指引，2021年至2023年期间以建筑期付款计划（建期）购买自用楼花物业的买家，按揭成数由最高7成放宽至最高8成，同时上调「供款与入息比率」上限，由最高5成调升至最高6成。
新安排是为协助早年在楼价高位购买楼花物业，并选用建筑期付款的买家，解决因现时楼价回调，而未能额外筹措首期上会的问题。而近年经济未完全复苏，有买家或因收入有所下降，申请按揭时未能通过银行入息要求，放宽供款入息比率上限便可助买家更易达到入息门槛。
自新措施推出后，本公司接获部分客户查询，发现有些人误以为可以成交价／合约价申请最高8成按揭，笔者亦在此厘清，银行仍是以上会时的最新估价审批按揭。
简单举例，买家去年以1,000万元购入一个物业，现时上会申请按揭时，银行为物业进行估价，物业最新估值只有900万元，因银行一般最多只可批出7成按揭，贷款额便由最多700万元（1,000万元x7成）下跌至630万元（900万元x7成），变相买家需要额外补70万元差价。新措施推出后，银行按揭成数上限放宽至最高8成，即买家无须额外补差价便可上会。不过买家能否毋须抬钱上会，亦要视乎买家需要借的成数以及物业最新估值跌幅而定。
另外，虽然银行放宽了按揭成数以及「供款与入息比率」要求，但基于风险管理，银行审批按揭时，或有机会轻微上调按揭利率，但相关细节仍有待银行厘清。笔者建议有意选用新措施的买家，应先向银行或大型专业按揭中介了解及查询再作决定。
最后，笔者建议有意置业人士的财政预算要松动，应先审视自身供款及承受风险的能力，按揭成数避免「借太尽」，并预留多些资金，令前期开支更松动，及应对未来不确定的风险。首置人士在有限能力下，可先向码数较细的中小型单位入手，如日后有需要才考虑转换更大的单位。
经络按揭转介营运总监张颢曦
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