2024-05-03 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第三百五十六期 2022年1月19日] 香港住宅问题一直未有解决，在楼价升幅远高于一般收入的情况下，发展商只好「将货就价」，将单位愈劏愈细，导致市民住屋环境愈来愈差，社会时常有要求政府立例管制人均居住面积的声音，但一直无进一步行动。
去到近日，为回应市民希望「住大啲」的诉求，政府早前公布下个季度卖地计划，并为屯门一幅住宅用地设单位面积下限。有关地皮将会以招标方式出售，预计可提供2,020个单位，规定每个单位实用面积至少280尺（26平方米）。
为什么会这样厘定面积呢？发展局局长黄伟纶表示，订立相关要求时，考虑到去年推出的观塘安达臣道港人首次置业项目，实用面积下限约250尺，而由于屯门用地是用作兴建私人房屋，因此认为有关下限应较资助房屋高。
此外，港铁新一季推出的将军澳百胜角通风楼项目，提供550伙，亦同样地设有「规定最低单位面积」条款，每伙单位实用面积最低为280尺，以让市民有更大的居住空间。
消息一出，众说纷纭，有的认为政府「试水温」，估计不久将来，将会成为必然的限制，令到200尺以下纳米楼将绝迹；有人觉得即使限制最少280尺，居住空间仍然不足够，政府应要再增加多点。
事实上，实用面积不等于居住面积，那280尺的单位实际有多大呢？在现行的一手住宅销售条例下，实用面积是指可供单位独立使用的楼面面积，计算内部的间隔及柱的面积，包括露台、工作平台及阳台等。
然而现时大部分新盘设计中，都会设有22尺露台及16尺工作平台，甚至将两者合并，令露台面积大增。即是说，即使不扣除墙身等面积，280尺的单位最多只有240尺左右。
近日有消息指，有中小型银行考虑停做纳米楼按揭，主要是因为纳米楼的尺价过高，而且又可以承造9成按揭，楼价一旦下跌，银行便承受风险。因此银行在风险考虑下，对纳米楼按揭态度转趋审慎，甚至拒绝审批。
就著市场传出有银行停止接受纳米楼的按揭申请，有人形容为纳米楼末日，单位难以转手，投资价值大跌。笔者认为这个想法未免有点太夸张，其实现时暂时只有1间银行有此考虑，暂时未见有扩大的迹象。
我们都没有水晶球可以预知未来，究竟政府日后会否全面落实限尺条款，仍然是未知之数。但无可否认的是，纳米楼楼价相对较低，市场有一定需求，估计即使落实限制，大部分银行仍会承造有关按揭申请。
中原城市领先指数(CCL)最新录得185.19（反映2022/01/03至2022/01/09(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.54%，较上年同期上升4.91%。
四个分区只有九龙区录得升幅，按周上升1.17%，新报181.41，较上年同期上升4.49%。反之，港岛区跌幅最多，按周下跌2.75%，最新录得186.79，较上年同期上升1.41%。而新界(东)及新界(西)区分别录得200.27及174.4，按周分别下跌0.75%及0.55%，较上年同期分别上升5.40%及7.18%。
-- 沙田第一城中层户 $591.8万获承接 --
世纪21奇丰物业新界东豪宅分行助理区域营业董事周淑萍表示，该行新近录得沙田第一城成交，单位为51座中层H室，实用面积304平方尺，2房，获买家以$591.8万承接，实用面积平均尺价$19,467。
-- 屯门兆禧苑2房 成交价$465万 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，新近促成屯门兆禧苑D座高层10室，实用面积415平方尺，2房，减价$15万至$465万（自由市场价），实用面积平均尺价$11,205，属稍低于市价成交。
-- 马鞍山雅景台低层户 $650万易手--
世纪21奇丰物业海典湾分行区域经理胡佩碧表示，日前促成马鞍山雅景台4座低层A室，实用面积475平方尺，2房，成交价$650万（自由市场价），实用面积平均尺价$13,684。
-- 天水围居屋天盛苑3房 $550万沽出--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，日前录得天水围居屋天盛苑P座高层5室，实用面积650平方尺，3房连套房，获区外绿表客以$550万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$8,462，属市场价成交。
-- 长沙湾映筑周六售138伙 --
由恒地发展的长沙湾映筑加推35伙，实用面积介乎322至323平方尺，价单定价$719.3万至$805.3万，价单尺价$22,269至$24,932，扣除最高5%折扣，折实价$683.33万至$765.03万。项目将于本周六 (22日) 展开首轮销售，涉及138伙。销售当日将于分A组及B组两轮时段拣楼，其中A组买家必须选购2伙，惟该组别可出售的单位设16伙为上限。而B组买家可选购1伙，但不多于2伙。
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