2025-10-11 28HSE 编辑部
新地旗下启德港铁站的新盘天玺．天2期开售前夕，市场传出多宗1期短炒获利的好消息，相信势必影响新一期开价；按近期1期物业升值幅度预计，估计2期平均尺价有条件，比上期高10%。
根据地产代理数据，天玺．天自入伙以来，累积录得约18宗二手成交，平均尺价达27,320元，全部为获利转让 (截至10月6日)，部分个案的升值幅度更高达两成。其中一宗近期的成交个案为5座低层A1室，该单位实用面积约501平方尺，采两房连开放式厨房间隔，最终以1,243万元售出，尺价约24,810元。原业主于去年11月以1,073.5万元购入该单位，持货不足一年便成功转售，帐面获利169.5万元，升值幅度达15.8%。
另一宗备受关注的大单位成交案例为6座高层A室，该单位实用面积约909平方尺，设四房间隔，转手成交价达3,480万元，尺价约38,284元。原业主同样于去年11月以3,126.1万元购入，持货不足一年转售，帐面获利353.9万元，升值幅度约11.3%。
值得注意的是，在同期的《易发楼价指数》中，从去年11月的107.23点升至目前的109.84点，升幅仅约2.4%。相比之下，天玺．天1期的短炒个案大幅跑赢整体市场升值幅度，显示该项目短期内的投资回报极具吸引力。
而要理解天玺．天1期短炒获利的原因，需从该项目的定价策略及市场背景入手。
天玺．天 发展商定价过于保守
第一，项目去年开价时，采取相对保守的开价策略，尽管收票成绩理想，但首两张价单都没有加价，属原价加推。除了天玺．天因为海景单位比例极少，缺乏景观优势之馀，在转角市下，去年发展商都不敢高价开盘，甚至有「斗平」的现象。而整个天玺．天，发展商早年预计连同地价，总投资额约400亿元。假设投资额不变，每平方尺的楼面成本价是约2.83万元，甚至有测量师预期，项目推售尺价要有至少3万元或以上，才能获得一定利润。最终去年9月开价，首批折实平均尺价19,668元，只是较「面粉价」约1.77万元，仅高约一成。若果以当年预计的总投资额所计算的每平尺楼面成本价来看，则有约三成折让。而按照去年的开价，相较当时启德城中心二手楼盘及馀货的平均尺价约20,000元，天玺．天更具吸引力。即使与2017年9月推出的同区新盘OASIS KAI TAK相比，该盘首批折实平均尺价为20,225元，天玺·天仍低约2.7%。
另外，再与同期开售的启德跑道区项目柏蔚森II相比，其首批折实平均尺价为19,207元，而天玺．天的地理位置更为优越，但平均尺价仅贵2%，性价比极高。值得一提的是，该盘首轮销售推出204伙，收票数量超过2.9万票，超额认购达141倍，创下2013年实施一手新例以来的最高纪录，并在随后的四轮销售中皆录得即日沽清的佳绩，反映市场对该项目的热烈需求。
天玺．天地理位置优越
第二，天玺．天拥有优越的地理位置。天玺．天被誉为启德区内最方便的住宅项目，位于港铁启德站旁，并坐落于AIRSIDE及The Twins双子汇之间，购物、餐饮及交通条件极为便利。项目基座商场设有出入口连接启德站、AIRSIDE及地下街，是区内唯一具备此设计的住宅项目。
此外，该地皮于2018年楼市高峰期由新地以251亿元夺得，创下当时的卖地纪录，至今仍是香港住宅官地中最高价的地皮。以可建总楼面面积约141万平方尺计算，平均楼面地价达17,776元，较邻近地皮高出约20%，更吸引了不少内地买家慕名而来。
楼市稳步复苏中
第三，有楼市利好因素推动；本港楼市自去年9月底至今，香港楼市迎来多项利好因素，包括港股累积一定升幅、银行同业拆息从高位回落，以及今年初政府放宽楼市印花税，进一步刺激市场需求。对于去年热销的新盘来说，录得短期内升值并不令人意外。
最后，由于天玺．天楼花期极短，因此吸引大量向隅客回流。屋苑由开售至入伙，仅相隔约9个月；部分向隅客客未能购入一手单位，部分便流入二手市场，进一步推高屋苑的二手成交价。
随著天玺．天1期二手市场的短炒获利效应逐渐显现，预期即将推出的天玺．天2期，平均尺价有机会较1期上调约10%，并有望继续吸引大量买家入市。天玺．天1期的成功不仅突显其定价策略和地理优势，更反映出项目对市场需求的精准把握。在楼市稳步复苏下，天玺·天2期的表现值得期待。
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