2025-08-02 28HSE 编辑部
加按套现实际的操作是如何?如何透过低息按揭赚取息差? 有物业的人士到底要如何活化自己的资产?
所谓的加按套现，是指物业持人透过将物业重造按揭，由于楼价的升值，借款人可申请的新造按揭贷款可以多于之前未偿还的金额，多了的贷款部份便由业主自行运用。
例如，原楼价500万元，经过几年升值至600万元，而未偿还按揭由300万元减至250万元。业主如果选择以最新估值600万元重造6成按揭，可获360万元贷款，减至250万原有贷款，净额有110万元，即业主可套现110万元。
转按与一般按揭申请大致一样
至于转按步骤，其实过程并不复杂，与一般按揭申请一样，可以直接找新银行，或是透过按揭转介公司申请。银行在借款人申请时。在申请时，借款人要重新递交最近3至6个月的收入证明，申报物业是自住还是租出，并且要通过压力测试。
不过，借款人可以趁物业估价上升时加按物业，但由于贷款额有所上升，对入息要求亦会提高，因此，借款人要透过加按套现亦要有足够的供款能力。
同时，借款人亦要找律师处理转按的文件，大约费用由5,000元至8,000元不等。整个按揭转按审批时间大约2星期，借款人要在新造按揭的银行有个人及支票户口。当审批通过后，大约再过几个工作天，银行会将贷款扣除原有按揭后的金额，连同转按优惠，存入到申请人的户口中。借款人便可自行运用有关金额。
加按作为子女首期
套现后，借款人可以将资金用于以下用途，例如作为第二层物业的首期，过去不少父母都有将物业加按，作为子女首期，亦有买入第二层物业用作收租用。而由于香港楼价高企，所套现的金额未必足够买入第二层物业，部份人可能转到买入车位及商铺，尤其是近期住宅物业减辣，政府针对2022年购置住宅物业人士当中，超过九成属首次置业。
考虑到买卖或转让住宅及非住宅物业须缴付的从价印花税（第二标准税率）的税阶，自2010年都未有调整，政府决定对此作出调整，主要目的是减轻一般家庭首次置业的负担，特别是中小单位。
简单而言，定额100元从价印花税的物业，由不超过200万元扩大至不超过300万元；付楼价3%的从价印花税的物业，由原先楼价介乎442万至600万元的物业，调整为新例下的664万至900万元。
有关调整将按即日在宪报刊发的《公共收入保障令》生效，预计这项措施将会令3.7万名买家受惠，政府每年因而少收约19亿元。
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