2024-04-27 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第三百四十六期 2021年11月10日] 楼市畅旺，不少人都会趁机「楼换楼」，然而业主在售出旧有物业后，未必能够无缝接合地购买及入住新的单位，因此换楼客「售后租回」原有单位情况普遍，采用此租住形式有什么需要注意呢？
「售后租回」，顾名思义就是业主将单位售出后，再租住原先物业一段时间，好处是可以减少迁居烦恼。假设换楼客未能即时入住新居，他们要另觅短租单位，甚至需要寻找地方安置旧有物业的家俬。
若果他们采用「售后租回」，就可以由两次搬迁缩减至一次，直接由原有单位搬到新居，节省了一次搬屋使费及迷你仓租金，以及寻觅单位的时间。此类租约与一般短租颇有不同，以下为有关注意事项：
最重要的是，会影响新业主的按揭申请的，尤其是要申请高成数按揭的。有些人会误以为数月的短期租约，银行不会视单位为出租物业，仍可以以自用条件申请接揭。
但是根据现时监管要求，「售后租回」合约就算写明只是短租1个月，已经不符合按揭保险申请自用原则。如果物业为出租单位，不论任何楼价，最高按揭成数为五成。
因此，为了承造高成数按揭，买定通常会「走灰色地带」，不为此类租约打厘印，双方订立条款后，租约交由地产代理保管，或双方私下保管；而租金方面，由于租约时间较短，新业主有机会要求租客一次过支付所有租金。
除此之外，那买卖合约要列明「售后租回」吗？事实上，合约上有这条款，无疑对双方都有保障。但当银行检查买卖合约时，有机会影响按揭审，因此，最好申请按揭前先向银行查询，以了解他们的取向。
还有一样值得留意的是，签订了「售后租回」合约后，对整个物业买卖流程不会造成影响，买卖双方仍要如常签署正式买卖合约、交付订金、相约验楼及支付尾数等。
唯一不同的，卖家在交吉当日变成租客，故毋须在这天交锁匙予新买家，直至租约完结后，才需要交收锁匙；而水费、电费、差饷、管理费等转名手续，亦要等短租完结后才需要处理。
如果不幸比银行定义为不是自住，只批出5成按揭，买家可以怎样做？在租约完结前，只可以选择「抬钱上车」，在难以支付额外首期的情况下，不少人都只能最终挞订收场。
直至租约完结后，符合自用原则时，买家可以向原按银行作自用声明及提供退租书，其后重新加按或申请按保，需要到律师楼改按掲契，但过程中或会有律师费用或银行罚息费用。
中原城市领先指数(CCL)最新录得186.27（反映2021/10/25至2021/10/31(预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.05%，较上年同期上升4.85%。
本周九龙区升幅最多，按周上升0.34%，新报181.21，较上年同期上升3.12%。而新界(西)区亦录得升幅，按周上升0.06% 最新录得177.16，较上年同期上升6.40%。反之，港岛及新界(东)区录得跌幅，分别录得189.68及200.51，按周下跌0.93%及0.44%，较上年同期分别上升1.96%及3.85%。
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