2024-04-30 28HSE 编辑部
[28Hse 三地产焦点 第一百六十二期 2018年4月18日] 近年房屋问题一直困扰着香港人，房屋供应不足、楼价过高，引致社会不满情绪不断上升。为抑止楼价再上升，有人建议政府取消辣招，因为业主会将税项转嫁至买家身上，楼价自然因而上升。
回顾现行的辣招，包括徵收额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）及双倍印花税（DSD）。额外印花税指若买家在购入物业后36个月或以内将之转售，须缴交税项；所有非香港永久性居民（包括本地及海外公司）购入物业须付买家印花税；而已拥有物业的香港永久性居民，若购买第二个住宅需付双倍印花税。
事实上，要求政府减辣的声音持续，但政府依然不为所动，觉得现时楼市仍在持续升温，减辣只会令楼市火上加油。那究竟几时才是取消辣招的合适时机？如果贸然减辣又对社会有什么影响？
笔者认为，政府推出的措施的确令物业买卖成交宗数减少，但楼价却愈来愈贵。翻查资料，中原地产公布2017年全年整体有83,837宗买卖登记，录得$7,264.9亿，而辣招推出的2012年录得115,533宗买卖登记，涉及$6,539.6亿。
为了市民可以负担到现时的楼价，政府有必要改变政策，但必须要循序渐进，作出适当的调整。假若一次过取消所有的辣招，意味着政府确定跌势，有可能引起社会恐慌，各方争先抛货，随时引起骨牌效应。
市场普遍认为先要取消的是SSD，而笔者亦相当认同。无可否认的是，现时香港房屋供应欠奉，当SSD取消了，市场的供应会随之增加，正确的说是将三年内的供应量一次过推出市场，因为业主不用等届满3年SSD期限，就可以将单位卖出。
再者，其实某程度上SSD作用相对较低，形同虚设。一般而言，在市场房屋供应缺乏的情况下，业主叫价较进取，甚至高于市价。当单位成功转手时，即使业主要付额外的税项，仍可以获利离场。
就好像近日成交的元朗朗屏8号2座低层C室，实用面积337平方尺，获区内用家以$526万承接，实用面积平均尺价$15,608。据知，原业主于2016年3月以$380万一手购入单位，持货2年扣除楼价10%的SSD税后，获利$94.6万。
另一方面，如果政府取消SSD，相信有不少银主盘会涌到市场，从而加快房屋供应的速度。要知道，不少业主因按揭成数不足、首期不足，以及未能通过压力测试等原因而断供，单位也许入手未够一年已沦为银主盘。基于财务公司不愿付出昂贵的印花税，会选择直到SSD松绑后才将单位沽出。
与此同时，取消SSD对楼市的影响并不少，当中有可能改变一手市场的状况，发展商现行以挤牙膏式推售新盘，甚至会封盘。但如果在没有SSD的情况下，已购买新盘的业主就是发展商的竞争对手，因此发展商未必会继续惜售单位。
由此可见，取消SSD有人欢喜有人愁，业主与发展商持有相反的意见，而对于无壳的笔者，当然希望房屋供应愈多愈好。但话虽如此，相信政府都会保持一贯的作风，按兵不动，认为顺其自然楼价就会向下跌。
中原城市领先指数(CCL)新报177.42（反映2018/03/26至2018/04/01 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周下跌0.11%，较上年同期上升16.29%。
本周港岛区跌幅最多，按周下跌1.64%，新报181.04，较上年同期上升9.74%。而九龙区同样录得跌幅，按周下跌0.34%，新报174.25，较上年同期上升17.73%。而新界(东)及新界(西)区分别187.41及160.72，分别按周上升0.64%及0.75%，较上年同期分别上升13.82%及17.80%。
-- 将军澳康盛花园2房 $530万易手 --
世纪21物业(将军澳)分行经理魏仕良表示，新近将军澳康盛花园成交，单位为2座中层K室，实用面积495平方尺，2房，座向西南望开扬山景，获区外首置买家以$530万（自由市场价），实用面积平均尺价$10,707。
-- 屯门龙成花园2房 成交价$513万 --
祥益地产区域董事林伟光表示，日前录得屯门龙成花园2座中层A室成交，实用面积447平方尺，2房2厅，减价$7万，获区内首置客以$513万购入，实用面积平均尺价$11,477，是次实用尺价创该屋苑新高纪录。
-- 粉岭牵晴间2房 $532万获承接--
世纪21奇丰物业粉岭区区域经理陈伟康表示，新近促成粉岭牵晴间6座高层A室成交，实用面积384平方尺，2房2厅间隔，座向东北望园景及开扬山景，原开价$520万，后反价至$532万易主，实用面积平均尺价$13,854。
-- 天水围居屋天盛苑高层户 $400万易主--
祥益地产分行经理谢利官表示，新近促成天水围居屋天盛苑A座高层4室易主，实用面积535平方尺，累减$20万，获区内首置客以＄400万（居二市场价），实用面积平均尺价$7,477，属于市场价成交。
-- 西营盘瑧蓺加推54伙 --
新世界旗下的西营盘瑧蓺加推第5张价单，涉及54伙，实用面积由190至227平方尺，价单定价$815.2万至$1,034.2万，平均尺价$40,498至$45,559。 根据项目最新的销售安排，价单5号内的17伙单位将于20日早上11时以先到先得方式发售，分3组拣楼，新世界员工优先拣楼，每人限购1伙；其次为销售安排第4号曾入票但未成功购楼的准买家；最后为一般买家。
三地产焦点简介：逢星期三刊登，为 28Hse 的会员带来一系列地产资讯，包括讲述地产近日最热门话题、楼市成交及新盘动向等。热门话题主要是以年轻、草根市民的角度出发，分析香港置业的困难、楼市高低对他们的影响，以冀道出大部分香港市民的心声。
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