2024-04-19 易发睇楼团
[28Hse 三地产焦点 第二百二十八期 2019年7月31日] 房屋供应不足、土地短缺问题近年一直困扰香港，市民持续面对楼价高、租金贵、上车难的问题。而公屋轮候上楼时间屡创新高，截至3月，公屋申请约有25万宗，平均轮候时间为5.5年，上楼遥遥无期。
住屋是市民最切身关注的民生问题，有见及此，《施政报告》大篇幅提及土地及房屋的政策，当中「明日大屿」计划更是焦点，填海造地，估计中长期可提供不少于1.4万个住宅单位。
受近期修订《逃犯条例》事件影响，政府押后具争议的政策，立法会建筑、测量、都市规划及园境界议员谢伟铨指，至少4项土地房屋政策受影响，如「明日大屿」研究拨款、横洲公营房屋第一期工程及土地共享先导计划等。
因此，短中期的房屋供应有所影响，或推迟4至9个月，估计至少1万个单位受阻。为了填补短中期的供应，谢伟铨认为推出4招，以重燃市民安居的希望。
4个建议分别为（一）考虑在规划为乡村式发展、受丁权案影响的政府用地，兴建临时过渡性房屋；（二）加强工厦改装过渡性房屋的政策诱因，如放宽年期、或承诺承担部分改建费用；（三）加快推行土地共享先导计划，并将公私营单位比例，改为八成建公营房屋；（四）加快公务员合作社重建。
坦白说，以香港现时的楼市情况来看，即使房屋政策有没有延后都好，增加过渡性房屋是必须的，尤其是公营房屋由明年开始便会出现断层，只供应1.74万伙，与目标2.8万伙相差1.06万伙，预计未来的轮候时间只会有升无跌。
以上的建议，笔者最认同的是加强工厦改装过渡性房屋的政策诱因。众所周知，工商大厦作住宅属违法，但事实上很多市民因为无法缴交高昂的租金，为求有瓦遮头，而逼不得已租住工厦。
面对房屋供应不足的困局，政府决定重启活化工厦计划，并加入新措施容许工厦改装作为期不超过5年的过渡房屋，但是计划反应冷淡，估计是因为改建费用不菲，而且不是永久的，业主宁愿铤而走险，照样非法的将单位租出。
如果政府愿意放宽年期、或承诺承担部分改建费用，相信会增加部分业主改建的意欲，因为现时业主要付出全数费用去改建，而且5年期限完结后，要将物业还原至当初的，对业主来说，这不是一件划算、值得投资的事。
假如活化工厦计划成功的话，可提供的过渡性房屋的数量，必然可以解决公屋供应断层的问题，但是现阶段政府似乎是著眼于「明日大屿」计划，重视长远 土地供应多于短中期供应。
「明日大屿」计划是一个备受争议的政策，今次计划押后审议，未知最后会照常推出，还是无限期押后呢。
中原城市领先指数(CCL)最新录得189.43（反映2019/07/15至2019/07/21 (预计签署正式买卖合约时段) 的二手私人住宅楼价。一般在签署临时买卖合约后14日内签署正式买卖合约。）按周上升0.26%，较上年同期上升0.89%。
本周只有新界(西)区录得跌幅，按周下跌1.61%，新报169.67，较上年同期下跌3.83%。反之，升幅最多的为港岛区，最新录得198.27，按周上升1.76%，较上年同期上升2.60%。而九龙及新界(东)区亦录得升幅，分别报187.56及202.27，按周分别上升0.08%及1.10%，较上年同期分别上升2.05%及下跌1.39%。
-- 马鞍山海柏花园3房 $818万获承接 --
世纪21奇丰物业云海分行高级分行经理蔡蓓表示，新近促成马鞍山海柏花园4座高层A室成交，实用面积520平方尺，3房2厅，原开价$998万，减价$180万至$818万获承接，实用面积平均尺价$15,731，属市场价成交。
-- 屯门龙门居2房 $422.1万易主 --
祥益地产高级区域经理黄庆德表示，日前促成屯门居屋龙门居4座高层D室成交，实用面积484平方尺，2房2厅，获区内首置客以$422.1万（居二市场价），实用面积平均尺价$8,721，属市场价成交。
-- 旺角海富苑高层户 $655万沽出--
世纪21家天下物业富荣花园分行经理黎振杰表示，新近录得旺角海富苑成交，单位为海宁阁（A座）高层04室，实用面积538平方尺，座向东南望楼景，以$655万（居二市场价）沽出，实用面积尺价$12,175。
-- 天水围天盛苑海景户 成交价$580万--
祥益地产高级区域经理黄肇雯表示，新近录得天水围天盛苑N座高层2室易主，实用面积650平方尺，拥开扬海景，成交价$580万（居二市场价）购入，实用面积平均尺价$8,923，属市场价成交。
-- 佳明青衣项目命名为明翘汇 --
佳明集团旗下的青衣项目命名为明翘汇（The Grand Marine），项目涉及776伙，标准单位户型由1房至4房，实用面积由299至808平方尺不等，另有特色单位及少量顶层复式户，面积约1,829至2,728平方尺不等。 佳明集团营业及市务总监颜景凤指，明翘汇目标8月底获批预售楼花同意书，如获批预售后会随即推出市场销售，而价钱会参考荃湾区新盘，以及青衣区内二手成交价。
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