本年樓市交投暢旺，大行與業界皆看好後市，連番調高樓價預測。高盛見首季一手銷情熾熱，將升幅預測由5%調高至12%，繼而增至15%；摩通觀樓價升勢凌厲，將升幅預測由5%至7%調高至10%至15%；湯文亮料大市持續向好，斷言「今年樓價升少過15%當我輸！」；施永青察覺近期升勢轉急，料上半年觸及原測之數，遂將全年升幅預測由15%修訂為近20%，更指升浪將延續數年。
業界看好之際，施永青早前卻在《am730》專欄「C觀點」撰文〈資訊流通快 樓市升溫急〉告誡：網絡資訊傳播迅速，令樓市不足一年即見底急升。短炒風氣與「北水」推波助瀾，令樓價急升，導致普羅大眾難以負擔；真正用家被迫離場，市場生態失衡。他呼籲，為免政府重手干預，發展商推盤時應「多點照顧用家」，傳媒亦須兼顧報道炒賣風險。樓價理應隨經濟平穩增長，炒風過盛對社會百害而無一利。
既然公開預期樓價急升，甚至指升浪可延續數年，為何施永青卻在此刻大潑冷水，提出上述擔憂？這番看似矛盾的警告背後，其實暗藏他對樓市「資金市」本質的憂慮。結合近期的交投數據與政策走向，便不難理解這番話背後的實際考量。他真正在意的，是行業長遠的生存空間，同時亦點出當前樓市復甦中暗藏的隱憂。
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內地資金著眼投資 快進快出
施永青於上周四（11日）繼續在《am730》專欄「C觀點」撰文〈在港買樓無助內地資金離岸〉指出：礙於反洗黑錢法規，內地客買香港樓的資金，本身已是合法停留在香港銀行體系的離岸資金。自政府於2024年全面撤辣後，非本地買家入市成本大減。地產代理及仲量聯行數據顯示，新盤買家中內地客比例屢創新高，部分豪宅或熱門樓盤的內地買家佔比高達一半，甚至高達7成。
既然這些資金已經離岸，可以自由匯往世界各地，他們選擇買香港樓，純粹是為了追逐回報，而非坊間所指的把資金轉移出境。這反映目前樓市主要由游離資金帶動。日後若外圍息率轉變、其他投資回報更佳，又或本港樓市見頂，資金隨時迅速撤出，令樓市受壓。
購買力脫節 憂長遠交投萎縮
施永青指出用家難以入市，正正觸及地產代理行業的生存命脈。根據政府統計處數據，本港家庭入息中位數按年增長通常維持約2%至4%。若樓價一如業界預期，在一年內急升15%至20%，普羅大眾的購買力根本難以追上。
地產代理行業依賴一二手市場的穩定交投量維生，而支撐長期成交的主力往往是本地用家。假若市場淪為少數資金充裕投資者的樂園，用家因無力負擔而卻步，長遠交投量必然萎縮。因此，他呼籲發展商顧及用家需要，實質上是希望維持市場健康流轉，確保行業長遠有足夠的生存空間。
警惕炒風過熱 惹來政府干預
施永青在〈資訊流通快 樓市升溫急〉一文明言，呼籲業界自律是為了避免政府再次干預市場，這顯然是汲取了歷史教訓。回顧過去，政府曾因樓市過熱，於2010至2012年間連番推出「額外印花稅」及「買家印花稅」等措施，令其後十多年的二手交投長期受壓。直至2024年樓市陷入低谷，政府才全面撤除辣招。
目前樓市剛受惠於政策放寬而復甦，若短期內炒風再次失控，惹起社會迴響，政府或會重新引入調控措施。施永青的警告，旨在提醒業界當前升市伴隨頗高政策風險，若市場不稍作收斂，隨時引發政府出手，令交投量再度萎縮。
結語：升市欠基本面支撐 潛在風險不容忽視
總括而言，施永青的言論點出眼前現實：當前樓市急升，主要由充裕的離岸資金與市場情緒帶動，而非建基於本地實體經濟或市民實質收入大幅改善。他所指出的隱憂在於，這種缺乏基本面支撐的「資金市」容易波動。市場在看好後市之餘，亦需認清資金流向隨時轉變，以及政策逆轉的潛在風險。
