踏入8月首周，樓市氣氛反覆，買賣與租務市場個別發展。
樓價方面，最新易發樓價指數報120.79點，按周回落0.84%，終止上周升勢並失守121點水平；較2021年8月的歷史高位145.76點仍低約17.13%。各區樓價全線向下，主要受新盤銷情平淡拖累。其中，新界西新盤芊御第三輪銷售賣出不足四成單位；九龍區、港島區及新界東的一手貨尾交投亦未見突破。一手市場放緩，促使各區二手業主擴闊議價空間，導致整體樓價受壓。
租務市場則持續向好。易發租金指數本周報121.13點，按周升0.17%，錄得三連升，除首次站穩121點之上，亦較2019年8月的次高位118.54點高2.18%。港島區、九龍區及新界西多個屋苑均錄得高於市價的租賃成交，帶動整體租金穩步上揚。
正值暑期租賃旺季，非本地學生租屋需求殷切，且普遍願意提前預繳租金。市場預料這股龐大的租賃需求將至少維持至9月，短期內租金走勢依然樂觀，而整體樓價則在交投拉鋸下繼續整固。
分區樓價全線下跌 九龍區跌1.5%
本周分區樓價指數全線受壓。九龍區及新界西連跌兩周，分別報116.82點及122.93點，按周跌1.5%及0.7%。港島區及新界東的升勢亦終止，分別報110.03點及121.24點，按周微跌0.45%及0.08%。土地註冊處數據顯示，全港一手成交僅錄得128宗，按周跌逾六成。交投淡靜促使二手業主擴闊議價空間，帶動各區樓價向下。
九龍區樓價跌幅最大，主因是一手貨尾去貨緩慢。本周區內一手交投主要集中於天璽天．2期，錄8宗成交；維港灣畔系列錄5宗成交；傲玟、首岸第四期及啟德海灣系列各錄得4宗。根據8月初的28Hse內部統計，九龍區貨尾高達9,018伙，佔全港貨尾總數近半，居全港之首。龐大供應下，成交量顯得疏落，業主唯有降價求售。此外，周末天氣不穩亦拖累睇樓量。綜合美聯物業及香港置業數據顯示，九龍區多個大型指標屋苑周末預約睇樓量錄得約170多組，按周跌幅介乎0.5%至2.2%左右，反映準買家入市意欲薄弱。
儘管如此，發展商維持推盤步伐。牛池灣清水灣道33號項目正式命名為33 Clear Water Bay並上載樓書，西南九龍叡璟I亦部署開售，兩者均預告8月推售；柏蔚森II則於8月5日公布新一張價單，加推75伙，折實均呎25,282元，部分同柱單位實際加價約8%至9%，顯示發展商對後市仍感信心。
新界西樓價同樣受壓，主要受一手新盤銷情欠佳拖累。早前備受市場關注的芊御展開第三輪推售，114伙僅售出42伙，去貨率不足四成，同區其他貨尾亦只錄得零星成交。一手市場放緩，促使部分二手業主增加議價空間以吸引買家。美聯物業數據指出，新界西兩大指標屋苑周末預約睇樓量回落至約98組，按周微跌約1%，睇樓及實質成交活動減少導致樓價指數受壓。
新界東的市況亦基本相若，一手市場僅靠海瑅灣系列的7宗成交支撐。區內指標屋苑周末預約睇樓量微跌，顯示準買家入市步伐轉趨審慎。二手業主見市場需求減弱，紛紛下調叫價，導致當區樓價下跌。不過，古洞北PARK SILICON預計短期內開價及開放示範單位，為區內樓市帶來新焦點。
針對本周全港樓價下跌，喜歡物業董事總經理朱芷嫺指出，近期各區可供睇樓的盤源持續不足，不少放盤連帶租約，準買家無法視察實地環境，因而暫緩入市決定。加上早前市場已消化大批優質盤源，交投自然減少，最終拖累整體及各分區樓價向下。
宏觀整體市場環境，樓市正面對不少外圍阻力。內地近期收緊資金外流及要求稅務居民就境外全球收入繳納兩成的個人所得稅，無疑對樓市氣氛及交投負面影響越來越明顯，未來一二手市場的購買力料將削弱。
綜觀來說，28Hse數據研究員張灝然預期，樓價指數短期內會維持在112至124點上落。踏入下半年，整體樓市的不利因素逐漸浮現，隨著減息預期降溫，樓價或會相應回調，相信亦屬市場的自然調節。
租金指數升0.17%連升三周 首次站穩121點
正值暑假租賃旺季，易發租金指數首次站穩121點，最新報121.13點，按周微升0.17%。指數連升三周，較2019年8月上旬的第二歷史高位118.54點高2.18%，預料租金指數將繼續尋頂，短期內升勢依然凌厲，有望突破歷史高位。
各區指數呈三升一跌。港島區升幅最顯著，最新報134.53點，按周上升2.29%，同樣連升三周，主要由部分屋苑的高價租務成交帶動。其中BLUE COAST 3座極高層D室兩房戶，實用面積446平方呎，以月租27,000元租出，呎租達61元。翰林峰3座中層C室開放式戶，實用面積195平方呎，獲新租客以月租20,900元預租，呎租高達107元，創該屋苑入伙以來新高。KENNEDY 38中高層K室一房戶，實用面積298平方呎，亦以26,000元租出，呎租87元。這三宗成交的呎租，分別高於28Hse平台近90天平均的59元、82元及85元，當中翰林峰的成交更比平均呎租高出逾三成，推動港島區本周租金指數顯著上升。
新界西指數同樣造好，報137.89點，按周升1.08%，終止三連跌。區內持續錄得來港就學的內地生以高價承租大學周邊物業。疊茵庭9座中層B室兩房戶，實用面積381平方呎，獲兩名嶺南大學內地生以13,800元合租，並一筆過繳清租期內全數租金，呎租37.2元。NOVO LAND 1B期1座高層B室兩房戶，實用面積446平方呎，亦由一名嶺南大學內地生以月租15,500元預繳一年租金承租，呎租47.5元。參考28Hse數據，兩屋苑近90天平均呎租分別為36元及42元，上述成交明顯高於市價。這類高價兼預繳全年租金的個案，帶動新界西租金止跌回升，反映暑假旺季的剛性需求正持續推高整體租金。
九龍區指數止跌回升，報125.1點，按周升0.77%，區內持續錄得高價租賃成交。又一村花園B18座高層D室三房戶，實用面積803平方呎，獲外區家庭客以36,000元承租，呎租45元，高於同一平台同期平均的39元。瑧尚中層B8室一房戶，實用面積283平方呎，吸引內地客零議價承租，呎租約60元，高於近期市場平均的59元，反映九龍區租金獲實際住屋需求支撐。
反觀新界東指數受壓，報123.95點，按周跌0.65%，終止三連升，主要因為部分單位以低於市價租出。銀禧花園6座低層B室兩房戶，實用面積498平方呎，獲兩名來港於中文大學進修的內地生以19,000元承租，呎租約38.2元。參考28Hse數據，該成交較同期平均呎租低約4.5%，拖累新界東租金表現。
針對全港、港島區、九龍區及新界西本周租金上升，朱芷嫺指出，內地實施限制資金外流政策，促使不少內地客源轉買為租，支撐租金平穩向上。一手買賣市場交投相對淡靜，租務市場將繼續成為支撐整體樓市的主要動力。
受內地留學生租賃需求帶動，市場盤源預料持續供不應求，個別屋苑呎租有機會再試高位。張灝然估計短期內租金指數將於114至124點之間上落，全年租金上升約2%至4%，指數有望持續突破高位。
上述指數反映2026年7月31日至8月6日的市場狀況。
