2025-05-07 28HSE 編輯部
近日有市場傳聞指部分銀行調高納米樓的按揭利率，由H按調整至P+1%。在這次的按揭解析中，我們將探討納米樓按揭的細節，包括按揭成數和壓力測試等相關事宜。
儘管市場上傳出某些大型銀行對納米樓按揭進行了P+1%的收緊，實際上，各銀行會根據市況不定期調整按揭業務策略。每家銀行對於不同類型物業的估價和態度都有所差異。為了順利申請按揭，建議買家在處理按揭事宜時留出更多時間，同時進行多方比較，並尋求大型專業按揭中介的協助以找到最佳配對方案。實際上，現在仍有許多銀行提供納米樓低息按揭，實際利率甚至低至4.125%。
納米樓的定義
納米樓是指極小的住宅單位，通常是指實用面積200呎左右或以下，其中屯門菁雋單位最細面積只有128平方呎，成為全港最細的住宅單位。納米樓通常以開方式單位設計，廚房、睡覺及生活空間位處於同一空間，部份單位設有迷你露台，如想增加活動空間，便要在室內設計增加心思。
納米樓出現的成因
在政府2019年宣佈放寬按揭保險措施前，按揭保險只適用於600萬以下的單位，樓價400萬以下最高按揭成數九成，400至450萬按揭成數最高8至9成（貸款上限360萬），450萬至600萬最高8成。由於面積較大的單位樓價通常也愈高，對於缺乏充裕首期或入息的人士難以上車，因此樓價400萬以下、面積較細的單位的新盤便應運而生，資金或月入不足人士也能用按揭保險置業。不過，2019年政府放寬按揭保險，增加置業人士的借貸力，納米樓的供應才有調整。
納米樓最新按揭成數(無按保，以入息計算)
以「供款與入息比率」為基礎的新申請貸款
| 樓價 | 自用 | 非自用或公司持有 |
| ≤$3,000萬 | 70% | 60% |
| >$3,000萬至≤$3,500 | 60%-70% (貸款上限$2,100萬) | 60% |
| >$3,500萬 | 60% | 60% |
以「資產水平」為基礎的新申請貸款
| 住宅物業 | 按揭成數上限 |
| 不論物業價值 | 60% |
納米樓按揭保險按揭成數
| 樓價 | 最高按揭成數 |
| 1,000萬以下 | 80%-90%* |
| 1,000萬至1,125萬 | 80%-90%*(貸款上限900萬) |
| 1,125萬至1,500萬 | 80% |
| 1,500萬-1,715萬 | 70%-80%(貸款上限1,200萬) |
| 1,715萬至3,000萬 | 70% |
*只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士 （請參閱有關合資格準則所列出最高供款比率的要求）
納米樓按揭注意事項
納米樓按揭受理銀行：現時並非每間銀行都會做納米樓按揭，如果只找相熟的銀行有機會會摸門釘，逐間查問又會浪費時間，最簡單方法是找經絡按揭按揭轉介公司幫手，便能知道哪一間銀行會提供納米樓按揭貸款。
按揭利率及現金回贈：按揭計劃會因應按揭貸款額高低出現調節，通常按揭貸款額愈高，按揭計劃會愈優惠，由於納米樓的貸款額一般較低，可獲取的按揭計劃會較為保守，現金回贈也相對較低。
納米樓按揭計算人齡、樓齡：銀行批核納米樓按揭與二手樓按揭一樣，需要計算借款人的年齡及物業的樓齡決定最長還款期，兩者通常均以「75減」計算。如果借款人年屆45歲以上，或者物業樓齡達45年以上，最長還款期便有機會不足30年。個別銀行可以根據實際情況提供彈性，詳情可以與經絡專員聯絡了解更多。
供款與入息比率：納米樓按揭和一般二手樓按揭一樣，按揭申請人要符合基本入息要求，每月供款不得高於月入50%
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