2024-05-13 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第九十四期 2016年12月28日] 上車機會又來了！房委會明年將推售3個新居屋屋苑，包括彩虹彩興路、梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西，總共提供約2,100個單位，最快於明年首季開始接受申請。
通常有新居屋的推出，市民均集中關注兩方面，一是價錢，二是位置。不知道大家記不記得，今年頭居屋售價沒有因應市價作出調整，而引起爭議。有見及此，為了令新一批居屋單位售價更貼市，資助房屋小 組主席黃遠輝透露，計劃以明年1月市價七折定價。
而位置方面，最引起討論的相信是梅窩銀鑛灣路東及銀鑛灣路西，項目分別可提供200及500個單位，位置較偏但售錢相對較便宜。因此，身邊的朋友不斷討論是否買得過，以及詢問自己為了層樓可去到幾盡？ 願不願意犧牲睡眠時間？
究竟為了成為有樓人士，搬去梅窩是否一個不錯的選擇？做一件事，往往有利也有弊，住離島也有好處及壞處，我們先分析好處，大致可分為售價、密度及景觀。售價方面，以上項目售價會較市區便宜，參考 去年大澳居屋天利苑，該屋苑售價介乎$64.11萬至$89.73萬，相信梅窩的新居屋亦是以「心動價」出售。
除此之外，根據資料，梅窩2011年的人口為2,200人，而其面積達147.16平方公里。梅窩人煙稀少，環境較市區寧靜，且空氣清新，居住舒適宜人。再者，梅窩是島嶼，而且發展密度較市區低，大多新居屋單 位可享開觀景觀，部分更可享開觀海景。
而壞處方面，可簡單歸納為交通不便、管理費貴及配套欠奉。居住在梅窩，交通不便是不爭的事實，居民來往梅窩至市區，主要依賴渡輪及巴士，但前者收費較高，而後者則班次疏落，候車時間長。事實上， 前往市區路途遙遠，往往需要很長時間，如果於市區上班的居屋必須提早出門，須犧牲睡眠時間。
而管理費方面，由於住戶數目少，料管理費會較一般高。為何管理費會較大型屋苑貴？因為屋苑運作，如聘請保安員及清潔工人等，全由住戶的管理費支出，伙數少，住戶攤分開支，管理費自然會貴得驚人。
另一方面，項目周遭的配套未算完善，雖較大澳成熟，但與市區仍有一段距離。生活於梅窩某程度可以說是自給自足，但有部分需求仍未被滿足，譬如說沒有大型商場，可購買的東西有限；可經常到沙灘遊玩 ，但欠奉戲院、休憩公園等娛樂設施。
居住在梅窩有利也有弊，新居屋入場雖然門檻低，但不可忽視的是項目位置偏遠，而且住客有機會要承受昂貴的管理費。筆者勸籲各位有意申請的人士要多加考慮，填表前請先作評估，不要因價錢平就衝進樓 市，而忘卻了自身的需要。
中原城市領先指數(CCL)新報145.44（反映2016/12/12至2016/12/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.19%，而較上年同期上升6.27%。
本周只有九龍區錄得跌幅，按周下跌1.70%，新報141.52，反之較上年同期上升5.93%。而港島區則錄得升幅，最新錄得156.33，按周上升0.05%，較上年同期上升7.65%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得153.81及129.95，按周分別上升2.08%及1.71%，而較上年同期分別上升 7.60%及5.15%。
-- 馬鞍山翠擁華庭連平台戶 成交價$780萬 --
世紀21奇豐物業海典灣分行經理胡佩碧表示，日前錄得馬鞍山翠擁華庭11座低層連平台戶成交，實用面積675平方呎，3房連套房間隔，而平台面積約68平方呎，座向西北享園景，成交價$780萬，實用面積平均呎價$11,556，創該屋苑三房戶呎價新高。
-- 天水圍栢慧豪園高層戶 $508萬獲承接 --
祥益地產營業主任謝利官表示，日前錄得天水圍栢慧豪園6座高層C室成交，實用面積493平方呎，2房2廳，企理四正，業主原叫價$518萬，後累減$10萬至$508萬易手，實用面積平均呎價$10,304，屬稍高於市場價成交。
-- 天后維景臺3房 $1,398萬易主--
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示，新近錄得天后維景臺低層B室成交，實用面積971平方呎，3房連套房間隔，座向南面望街景，獲區外換樓客以$1,398萬承接，實用面積平均呎價$14,398，創該屋苑成交價及呎價歷史新高。
-- 屯門公屋田景邨內園景戶 $200萬易手--
祥益地產分行主管陳秀春表示，新近促成屯門公屋田景邨15座(田敦樓)低層20室，實用面積489平方呎，間隔四正，可靈活擺放傢伙，獲區內首置客$200萬(未補地價) 承接，實用面積平均呎價$4,090，屬市場價成交。
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