2025-06-13 易發睇樓團
在按揭領域，有著浮動利率、固定利率、存款掛鉤、高回贈等各式按揭計劃供選擇，貸款人可根據個人財務安排，選擇固定供款金額或固定供款年期，顯現出相當的彈性。究竟固定金額與固定年期有何不同之處？如何選擇最適合自己的方式？本文將深入探討。
固定年期
現時大部份業主揀選固定供款年期，例如20年、25年，最長甚至可達30年。採用固定供款年期的業主，假如供款期內遇上銀行減息，業主的每月供款將會跟隨按揭息率下調而減少，如業主沒有更改按揭計劃，其按揭年期亦會維持不變。相反，供款期內如香港銀行突然加息，或者遇上加息週期，每月的供款金額將會跟隨按揭息率上升而不斷增加，建議業主預留充足資金作緩衝。
固定金額
至於選用固定金額供款方式，顧名思義業主鎖定每月供款金額支出，但與鎖定貸款年期相反，即使供款期內遇上銀行加息或減息，業主的每月供款開支將保持不變，但供款年期則會變相延長或縮短。換句話說，當揭息率上升時，供款年期將會延長以保持固定供款開支。
雖然選用此類的定額供款，每月供樓開支固定，有助降低加息風險，對業主來說較有預算，但近年選用定額供款的貸款人已幾近絕跡，最主要原因，金管局的供款年期上限為30年，供款年期變相不可能無限期延長。近年樓價持續高企，樓按成數亦設限，大部份貸款人為通過貸款壓力測試，普遍會選擇30年期供款，以降低每月供款金額，達到銀行加息3厘仍有能力還款的要求。假設一開始已選擇30供期款，一旦銀行加息便會超出金管局30年供款的限制。
兩者差別何在?
舉一個簡單例子作比較，購買一個樓價800萬元的物業，承造六成按揭，按揭年期為25年，以現時按揭息率約2.5%計算，每月供款為$21,534，全期利息為$ 1,660,081。
假設加息1厘，雖然不論「固定供款年期」抑或「固定供款金額」，全期利息均會增加，但鎖定供款金額相比鎖定供款年期的全期利息將高出$550,513或22.9%，而供款年期亦會增加5年。
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