2024-05-02 28HSE 編輯部
長實87億再奪同區地 低市場估值下限23%
雖然內地明年有望恢復免檢疫通關，但環球經濟前景未明，本港步入加息期，樓價跌勢未止，地價受拖累。市場估值逾百億元、本季最大規模的港鐵宋皇臺站啟德區商住地，昨日由長實獨資87.03億元擊敗5個對手奪得，每呎樓面地價僅6,138元，不僅較市場估值下限的8,000元低逾23%，相關地價更重返8年前，即會德豐2014年5月以每呎樓面地價6,101元投得的啟德第1H區3號地皮，即現已完成發展的OASIS KAI TAK。◆香港文匯報記者 梁悅琴
長江實業執行董事吳佳慶昨表示，對今次以相宜價錢投得啟德新區的大型地皮感到非常高興。該項目地理條件優越，位處宋皇臺港鐵站上蓋，日後亦有地下購物街連接九龍城傳統區域及啟德港鐵站，預料落成後的中小型住宅單位將廣受歡迎，可望帶來非常理想的回報。
可建1750伙 須建地下街
該幅啟德商住地皮，由第2A區4、5（B）住宅地及10號的商住地三塊地皮組成，佔地約21.4萬方呎，可建樓面達141.8萬方呎，預計可提供約1,750伙單位。地皮鄰近港鐵宋皇臺站，曾經於2020年以商業用地形式推出招標但最終流標，其後改為商住發展，可建樓面面積約141.8萬方呎，住宅單位設限呎條款，面積不得少於280方呎。
同時，中標者須在地盤右方，修建一處公眾休憩用地，以及在地盤內鋪設多段24小時開放的公眾通道。此外，亦須負責興建一段一層地下購物街，並在地盤5處指定位置，預留地方並負責修築接駁口以連接地下街、港鐵宋皇臺站及毗鄰發展項目等。
區內地相隔22個月平六成
業界早前估計，該項目的估值約113.4億至170.2億元，每呎樓面地價約8,000至12,000元，如今中標價却未夠百億元，令一眾測量估價師大跌眼鏡。同時，今次的樓面地價每呎僅6,138元，亦較長實去年2月首次奪得啟德跑道區4E區2號住宅地皮、15,861元的每呎樓面地價，相隔22個月大幅低61.3%。
投資大氣氛差 出價審慎
美聯測量師行董事林子彬認為，是次項目地價遠較市場預期為低，樓面呎價已「時光倒流」至2014年啟德類近地皮的地價水平。主要原因是今次批出的地皮雖然位處優越地段，但是發展有一定限制，令建築成本增加，投資規模料逾150億元，加上近月的投資氣氛影響，令出價變得更為審慎。
另外，新地上周亦曾表示以獨資入標競投此地王，惟昨日地政總署公布的其他投標者名單時，只有南豐、恒基地產、會德豐地產、旭日國際、嘉華夥信置及鷹君組成財團，新地並未在名單上，箇中原因成謎！消息指因為標書內容或其他原因未符合入標資格。
長實中標啟德地皮資料
地皮位置：啟德第2A區4號地盤、5(B)號地盤及10號地盤
用途：商住
地皮面積：214,408平方呎
地積比率：6.61倍
可建樓面面積：1,417,963方呎
地價：87.03億元
樓面地價：6,138元/呎
有用
