2024-05-02 28HSE 編輯部
本港土地供應不敷所需，尤其短期供應出現短缺危機，北部都會區成為解決「土地荒」抓手。規劃署向北區區議會呈交的諮詢文件中，透露將改劃兩幅古洞北土地，日後可提供1,780伙私宅，同時建議改劃或擴大粉嶺北第5及第6區公營房屋用地，以提供4,300伙，合共提供6,080伙公私營房屋。此外，為將新界土地「鬆綁」，規劃署更提出放寬古洞北和粉嶺北現有住宅用地發展密度，公營房屋用地發展密度將會放寬三成，私人樓宇發展則可放寬兩成，以加快增加房屋供應，為日後港人「房子住得更寬敞一些」提供彈藥。◆香港文匯報記者 顏倫樂
特區政府去年公布「北部都會區」策略時，提出改劃古洞北約3公頃科學園用地作房屋發展，規劃署近日向北區區議會呈交的諮詢文件中，透露具體修訂方案，涉及兩幅位於第32及34區土地，將改劃為「住宅(乙類)1」地帶，日後可提供1,780伙，較最初估算的1,000伙多近八成。兩地位置在雙魚河以北，北面為河上鄉，其中第32區規模較大，佔地2公頃，第34區則約0.9公頃。
古洞北兩改劃地市值過百億
兩地最高地積比率均訂在4.2倍，較該區原先普遍住宅乙類用地的3.5倍多了20%，建築物高度亦由今天的35至55米(主水平基準以上，下同)，改為70至75米高，預計合共可建樓面達131.1萬方呎。翻查資料，古洞北近年曾先後批出兩地，每方呎樓面地價約7,183至8,499元，以此推算，上述兩地市場估值合共將過百億元，或有機會放到明年賣地表內。
至於粉嶺北方面，規劃署提出改劃或擴大粉嶺北第5及第6區公營房屋用地，以提供4,300伙。兩地位於梧桐河以南，鳳溪中小學以北，規模較大的第5區會改劃為「住宅(甲類)5」用途，地盤面積2.5公頃，擬議最高地積比率4.85倍，建議建築物高度為95米至110米，料提供2,400伙。當局同時建議附近一幅用地改劃為社區用途以興建體育館及垃圾收集站等設施，高度放寬至8層。
另一幅規模較細的粉嶺北第6區用地，佔地約1.5公頃，提出擴大地盤並改劃為「住宅(甲類)6」用途，擬議最高地積比率為6.5倍，建築物高度為145米，提供1,900伙。政府指，今次改劃土地用途，原先房屋用地的地積比率亦有所增加。翻查資料，土地原先地積比率為5倍，換言之，趁今次改劃土地用途契機，有關地積比率較之前增加30%。
文錦渡路西地皮改劃物流地
同時，為配合現代物流業發展，當局建議將粉嶺北第3區文錦渡路以西、一幅佔地5.18公頃「政府、機構或社區」用地，改劃為「其他指定(物流設施)」用途，地積比率7倍，可建樓面高達390萬方呎，規模可跟機場物流中心(近410萬方呎)媲美。古洞北及粉嶺北的其他修訂，還包括擴充擬建的古洞北醫院、警署及已婚警務員宿舍，以及增建政府綜合大樓等。
值得留意的是，政府已檢視古洞北及粉嶺北住宅土地的發展密度，建議公營房屋及私營房屋用地的發展密度分別放寬30%及20%，而由今次規劃署的建議可見，有關放寬的做法已開始實施。
恒地粉嶺北可建樓面440萬呎
另一邊廂，恒基物業代理營業（一）部總經理林達民表示，集團對於粉嶺北新發展區的前景非常有信心，並於區內共有6幅相鄰的地塊，總可建樓面面積多達440萬方呎，規模龐大。集團傾力策劃6大項目，其中即將推出的項目Site A為粉嶺北新發展區的首發項目，由5座住宅大樓組成，合共提供約1,600伙住宅，而其餘五大項目亦將緊隨接力推出。
研究指宅地仍短缺2220公頃
至於「幫港出聲」昨發表土地房屋報告，指現有住宅用地扣除潛在供應仍短缺2,220公頃，政府應適時啟動第二期「明日大嶼願景」，可增加700公頃土地，並研究深挖新界北潛力，釋出當中3,000公頃土地。報告建議政府動用包括外匯基金在內的財政儲備，以1萬億至1.5萬億元投資基建及填海造地，指開發土地成本利益大於成本，就算花費該筆款項，政府財政上仍屬穩健。
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