瑅海｜約598萬元買市區1房 新盤戰中可否突圍

土瓜灣重建新盤瑅海由信置及招商局等合作發展，位於榮光街及銀漢街交界。項目合共提供451伙，由兩座物業組成，預計關鍵日期為2028年9月，樓花期約23個月。單位涵蓋1房至4房間隔，主打2房戶型，佔全盤逾8成，標準單位實用面積由339平方呎起。

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瑅海首批折實平均呎價為18588元，與今年4月推出的同區新盤首岸第1期首批18666 元相若，入場1房單位折實售價約598萬元。地皮由發展商於2022年以約23.8億元投得，每平方呎樓面地價約8571元，低於當時市場估價下限。若對比區內樓齡約5至8年的半新盤，如環海東岸、啟岸等，瑅海首批呎價高出約百分之1至7；但相較同期推出的其他市區新盤，如清水灣33及逸里1號，其定價低約百分之8至2成2，整體屬於中等開價水平。

作為土瓜灣「小區發展」模式下的第二個重建項目，瑅海所在的小區由市建局統籌總體設計，旨在改善區內的行人及交通網絡。相關措施包括擴闊行人路、劃設行人步道及興建天橋系統等，以提升整體步行舒適度。不過，小區內的8個項目由7間不同發展商持有，各項目的落成時間參差，願景全面實現仍需時日，初期住戶或需適應社區過渡期。

若購入投資收租，以入場1房折實樓價約598萬元計，參考同區半新盤環海東岸約54元的呎租水平，預計月租可達1.83萬元，在未扣除管理費前，租金回報率約3.6厘，符合大市水平。自住按揭方面，入場1房若借9成按揭，每月供款約2.4萬元，月入要求約4.8萬元。

樓盤設施方面，瑅海會所連園林面積約1.5萬平方呎，配備室外泳池、健身室及宴會廳等，附近亦有海心公園提供多種康體設施。景觀方面，項目位於小區中最靠近東南方的地段，與海岸線僅相隔學校，部分向東南的中高層單位可享海景，屬全盤的一線景觀；至於向東北及西南的單位則以周邊樓景為主，向西北單位則望小區內其他新盤，部分單位則面向內園景緻。

交通與購物配套方面，目前由瑅海步行至港鐵土瓜灣站約需5分鐘，沿途屬露天路段且需等候交通燈。日後屋苑基座將設有歐陸式步行街及行人天橋，住戶可經天橋前往土瓜灣站，將大幅提升舒適度並縮短步行時間。購物方面，屋苑基座設有零售樓面，鄰近亦有崇字大廈食肆及土瓜灣街市。若追求大型商場體驗，則可前往黃埔或啟德一帶。

示範單位以2房及3房為藍本。其中3房1套連工作間及廁所示範單位以1座18樓A3室為藍本，實用面積668平方呎，單位樓層高度達3.3米，全廳面積逾170平方呎，採長形開則，外連38呎三合一露台。廚房採梗廚設計，且全屋三個廁所均為「光廁」。主人房面積約85平方呎，預留凹位擺放衣櫃，空間感相當充裕。