2025-08-01 28Hse Editor
近期有發展商以優惠價格推出新盤貨尾單位，吸引眾多潛在買家踴躍參觀，過往不少發展商也常為貨尾單位提供特惠。在選擇購買時，究竟是選擇買貨尾還是二手樓更為適合？經濟版將介紹選購樓花的注意事項及按揭策略，讓您更明智地做出選擇。
出現新樓貨尾的主要原因：
1. 買家撻訂
買家與發展商簽署臨時買賣合約後，要在指定時間內付清餘額，如果未能繳付餘額，便會被視為放棄交易，發展商會再把單位重售，這些撻訂單位成為貨尾其中一個源頭。
2. 發展商持貨
發展商會把物業的優質盤先持貨再靜待時機出售，成為貨尾其中一項原因。
新樓貨尾按揭成數
自從2023按揭成數放寬後，不論是樓花貨尾還是現樓貨尾，均可以申請同一樣的按揭成數：
1. 一般按揭成數上限
| 任何樓價 | 按揭成數上限：70% |
2. 按揭保險計劃 (適用於物業價格$3,000萬或以下)
| 住宅物業價值 | 按揭成數上限 |
| $400 萬以上至$1,000 萬 | 80% 或 90%**只適用於（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及（ii）所有申請人須為固定受薪人士 |
| $1,000 萬以上至$1,125 萬以下 | 80% 至 90%*(貸款額上限$900萬) |
| $1,125 萬或以上至$1,500 萬 | 80% |
| $1,500萬以上至$1,715萬 | 70%-80%(貸款上限$1,200萬) |
| $1,715萬以上至$3,000 萬 | 70% |
貨尾的種類
新樓貨尾主要可分為樓花貨尾和現樓貨尾兩種，其中最大的區別在於樓宇的折舊問題。對於在意樓宇折舊問題的買家來說，選擇仍在樓花期的貨尾單位或許是個不錯的選擇，因為這樣可以與其他買家一同在物業落成時收樓。此外，相較於第一批買家，貨尾單位的入伙時間通常較短。
對於想要購買現樓貨尾的買家來說，則需要留意新盤何時已入伙。如果物業已經落成多年，業主收樓時可能會發現單位內的裝修稍顯老舊。長期無人居住可能導致物業狀況較為殘舊，或存在其他肉眼難以察覺的問題。建議擬購買者找專業人士進行驗樓，以充分了解單位內部情況。
| 樓花貨尾 | 現樓貨尾 | |
| 入伙時間 | 根據收樓日期入伙 | 可在短期內入住 |
| 單位狀況 | 較少出現折舊 | 可能出現折舊，或是有其他肉眼看不到的問題，建議找人驗樓，以了解單位內部情況 |
新樓貨尾 v.s. 二手樓
除了選擇一手樓貨尾，市場上二手樓亦有不少好選擇，究竟要選擇貨尾還是二手樓？以下是一手貨尾與二手樓的比較：
| 一手貨尾 | 二手樓 | |
| 售價 | 發展商會列出售價，不能議價 | 準買家可以向業主議價 |
| 付款方法 | 發展商會提供多項付款方法，例如即供、建築期、發展商一按、二按等 | 一般臨時買賣合約支付3%-5%訂金，再於簽署正式買賣合約時支付樓價10%金額，再於收樓時支付餘額 |
| 地產代理佣金 | 由發展商支付 | 由買家支付 |
| 入伙日期 | 買家要留意入伙時間，如果入伙已久的現樓貨尾，除了內部單位可能出現折舊，有需要可找專業人士驗樓。如果屬於樓花貨尾，則要留意收樓時間 | 根據臨約指定的成交期收樓 |
| 申請按揭 | 可選用按揭保險，最高可做9成按揭 | 可選用按揭保險，最高可做9成按揭 |
| 估價 | 銀行一般根據發展商合約價進行估價 | 需要找按揭轉介公司或銀行估價，銀行會根據物業質素附近物業成交決定估價 |
| 單位狀況 | 樓花貨尾: 由於物業未落成，需要留意售樓說明書及示範單位進行研究現樓貨尾：一般在指定時間內參觀單位 | 如果屬於交吉單位，地產代理會帶準買家上門睇樓如屬於連租約單位，未必能睇樓 |
| 保養 | 個別發展商可能提供1至2年的維修期，如果單位出現問題，可找對方處理 | 如成交後才發現問題，買家很大機會需要由自己承擔 |
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