2025-05-02 28Hse Editor
近年來，香港私樓價格下跌至相對低點，許多人曾羨慕只需低首期即可置業的居屋。實際上，現今市場上有許多價值350萬港元以下的私樓，只需準備30多萬港元的首期即可實現置業夢想。然而，在上車前除了首期款項之外，還需要準備哪些事項呢？本文為你探討上車置業的小貼士。
上車首期影響因素
上車置業的過程中，首期多少影響按揭的借貸額，但買樓首期資金的多與少，除了受儲蓄影響，還受金管局政策、個人的財務狀況及物業類形而影響。
1. 金管局一般按揭政策
一般按揭成數
政府按揭成數如果買入物業自用，3,000萬或以下的唐樓最高按揭成數為7成，3,000-3,500萬為6成至7成 (不超過2,100萬)，3,500萬或以上為6成。如果打算買入收租，出租物業最高按揭成數6成。
| 樓價 | 自用 | 非自用 |
| 3000萬或以下 | 70% | 60％ |
| 3,000-3,500萬 | 6成至7成 (不超過2,100萬) | 60％ |
| 3,500萬或以上 | 60％ | 60％ |
按保公司按揭保險成數
按揭保險方面，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數維持9成，1,000萬至1,125萬物業，最高按揭成數升至8至9成(貸款上限900萬)，1,125萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數升至8成，1,500萬至1,715萬為7至8成(貸款上限1,200萬)，1,715萬至3,000萬最高按揭成數為7成。
住屋是生活所需，近年樓價調整令不少人心郁郁上車買樓。究竟需要幾多錢才可以符合首期資格？本文為大家拆解買樓首期開支，以及私樓、二手居屋、白居二首期、村屋首期的計算方法。
按揭保險新制下的最新按揭成數(2023年9月更新：現樓及12個月以內樓花期樓花適用)
| 樓價 | 最高按揭成數 |
| 1,000萬以下 | 90%* |
| 1,000萬至1,125萬 | 80%-90%*(貸款上限900萬) |
| 1,125萬至1,500萬 | 80％ |
| 1,500萬-1,715萬 | 70%-80%(貸款上限1,200萬) |
| 1,715萬至3,000萬 | 70％ |
*只適用於所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及所有申請人須為固定受薪人士。
2. 物業類型
一手、二手私樓
私樓的按揭成數與首期比例，除非樓齡太高，銀行一般根據金管局的按揭成數處理，1,000萬以下的物業最少一成首期。
400至1,000萬的私樓首期及按揭成數比較
| 樓價 | 首期(借按保) |
| 400萬樓 | $400,000 |
| 500萬樓 | $500,000 |
| 600萬樓 | $600,000 |
| 700萬樓 | $700,000 |
| 800萬樓 | $800,000 |
| 900萬樓 | $900,000 |
| 1000萬樓 | $1,000,000 |
新居屋
如果綠表買家打算買入一手居屋，銀行願意提供高達九成半按揭，購買居屋只需要支付5%首期，假設買入300萬居屋，首期只需要15萬。如果白表買家打算買入一手居屋，銀行提供高達九成按揭，則需要支付一成首期，即30萬首期。
二手居屋
然而如果屬於二手居屋，原本樓齡較高未必會做到九成按揭。2023年9月放寬資助房屋擔保期至50年，二手居屋最長還款期可達30年。
| 新居屋首期/按揭成數 | 二手居屋首期/按揭成數 | |
| 綠表 | 5%/95% | 5%/95% |
| 白表 | 10%/90% | 10%/90% |
村屋
村屋與普通私人樓不一樣，最高按揭成數為八成半，即至少要預一成半的首期置業。以一個$1,000萬的村屋為例，最高按揭成數為八成半，首期入場門檻為150萬。
| 樓價 | 按揭成數 |
| 1000萬以下 | 85% |
| 1,000萬至1,125萬元 | 80-85%（上限為900萬） |
| 1,125萬至1,500萬元 | 80% |
| 1,500萬以上至1,715萬元 | 70-80% （上限為1,200萬 ) |
| 1,715萬以上至3,000萬元 | 70% |
如果不申請按揭保險，村屋一般按揭成數如下:
| 樓價 | 自用 | 非自用 |
| 3000萬或以下 | 70% | 60% |
| 3,000-3,500萬 | 6成至7成 (不超過2,100萬) | 60% |
| 3,500萬或以上 | 60% | 60% |
3. 個人財務及年齡因素
借款人的個人財務因素及年齡會影響首期支出，列舉如下：
壓力測試(已暫停)：過往借款人申請按揭時需要進行銀行的壓力測試，即按揭利率增加2%後，每月供款不得高於月入50%的標準。如果借款人的收入不能通過壓力測試，便需要降低借貸額，增加首期的資金才能過關。有關壓力測試於2024年2月暫停，每月供款不多月入50%即可通過入息審查。
固定收入人士才能借九成按揭：如果借款人屬於固定收入人士，才符合九成按揭保險的資格；如果屬於非固定收入人士，最高只能承造八成按揭，即要預備兩成首期。
年齡：銀行會以「75-」決定按揭的最長還款年期，一旦借款人的年齡大於45歲，銀行有機會不批出30年按揭期，縮短還款期下壓力測試要求會更高。如果未能通過測試，首期開支亦需要增加。
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