2025-05-02 28Hse Editor
香港的房價居高不下，對於那些負擔能力有限的人來說，有些人會選擇購買唐樓作為自住或出租的選擇。唐樓通常位於舊區，樓齡較高，且沒有升降機，入門費用較為吸引人。如果進行「豪裝」並出租，還有可能獲得理想的租金回報。然而，在購買唐樓之前，業主應該特別留意四個主要風險：按揭、估價、僭建和維修。
樓齡或影響按揭年期
唐樓最多可承受90%的按揭，但由於銀行普遍以75年的樓齡或借款人年齡計算最長按揭還款期限，以較低者為準。舉個例子，如果申請人年齡為30歲，唐樓樓齡為55年，銀行只會批出75減55，即20年的按揭還款期限。縮短的按揭期限意味著借款人每月的還款額會增加，同時按揭申請人的收入要求也會更高。潛在買家應該仔細計算自己的收入是否能夠通過壓力測試，然後再做出買入決定。
估價不足或需「抬錢上會」
由於唐樓的質素參差不齊，市場成交也相對較少，銀行在估價時通常比較保守。此外，如果唐樓的樓齡較高，有可能無法得到充分的估價。業主通常會給出比銀行估價高的價格，買家可以進行多方比較，尋找估價較高的銀行。如果估價與業主的價格差距太大，承造的按揭比例未達到理想水平，買家有可能需要支付額外的首期款項。因此，買家應該預留更多的資金，以應對可能的額外開支。
僭建及釘契問題需留意
另外，不少唐樓都有僭建問題，例如更改廚房間隔、天台加建玻璃屋等，當屋宇署發現物業有僭建，一般會發出清拆令，要求業主限期內清拆，同時物業會被釘契。買家買入前可自行查冊，了解物業是否涉及清拆令等命令。
若物業被釘契，銀行不會批出按揭，不過只要如期清拆僭建物，並向屋宇署申報，署方檢查後再申請取消釘契及取得滿意紙。向銀行出示滿意紙後，一般會獲批按揭。
列明維修費責任誰屬
購入唐樓時若物業正在進行維修或翻新，原則上由原業主支付有關費用。不過若未有在臨時買賣合約上列明費用由誰承擔，有機會最終買家需要支付。有關維修事項資料可到屋宇署網頁查閱物業維修通告或維修令。
對上車客而言，唐樓售價的確吸引，不過這類物業一般風險較高，需多加註意，若有疑問，建議準買家尋求地產經紀或律師幫助，保障自身利益。
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