2025-05-08 28Hse Editor
「負資產」一詞一直讓投資房地產的人心生擔憂，這是因為在1997年至2003年期間，許多業主陷入了「負資產」的困境。那麼，什麼是負資產？它的成因是什麼？在加息時期，負資產是否有上升的趨勢？有哪些方法可以避免負資產的風險？
所謂的「負資產」指的是物業市值低於未償還按揭貸款的情況，也就是「資不抵債」。負資產最直接的影響是銀行有可能要求提早還款；然而，目前大部分業主仍然保持著良好的現金流，相對於過去，銀行要求提早還款的風險相對較低。需要注意的是，負資產的成因主要涉及兩個因素，首先是房價大幅下跌，其次是申請高成數按揭。如果業主申請了九成按揭，當房價下跌超過10％時，就很容易陷入負資產的情況；如果業主沒有申請高成數按揭，就不太可能出現負資產。
03年沙士期間現歷史新高
回顧到1997年的樓市高峰期，當時銀行並未要求按揭貸款人進行壓力測試，許多買家選擇了高成數按揭。隨後，香港遭遇金融風暴和2000年的科技泡沫破裂，房市出現了大幅下滑，許多投資房地產的人陷入了資不抵債的情況。2003年還出現了沙士疫情，負資產案例在該年第二季達到了歷史新高，超過了10萬個案例。隨後，沙士過去，房價回升，負資產逐漸減少，直到2012年，負資產個案數字才降至零。
根據2024年4月金管局的最新數據顯示，2024年第一季末的負資產個案增至約3.2萬宗，較2023年第四季末的約2.5萬宗增加了27.5％，同時季內負資產個案宗數也達到了自2004年第一季末以來的新高。金管局的發言人表示，負資產個案主要涉及高成數按揭貸款，例如銀行職員的住宅按揭貸款和按揭保險計劃下的貸款。然而，這些數字是市場變化的結果，資產的質素仍然良好，風險是可控的。
避免負資產四式
1. 不借盡按揭成數
如果使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成。不過，正如前文所言，樓價只要下滑10%，便會成為負資產，如果按揭成數為八成以下，則會較為安全。
2. 縮短按揭年期
另一個方法是縮短按揭年期，現時按揭最長還款期為30年，但如果在25年內能夠還清款項，盡量選擇25年。
3. 保持良好還款紀錄
借款人需要保持良好的還款紀錄，即使銀行有一日要「call loan」，自己也不會成為首個目標。
4. 保持財務穩健
成功上車後，財務要保持收支平衡，一旦收入出現變數或遇上突發事故，也能依時供款，以保持還款紀錄良好。
不少業主擔心自己變成負資產後銀行會「call loan」，但一般情況下，只要借款人準時還款，銀行不會隨便出手。如果業主有一期沒有還款，銀行通常先會致電還款，如果兩2至3個月沒有還款，才會發信提醒。如果當業主未有動靜，銀行便會發破產令，收樓後把物業拍賣。
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