2025-05-02 28Hse Editor
銀行在批核按揭申請時除考慮申請人的財務狀況外，還會對物業進行估值評估，以確定批出的按揭貸款金額。當我們提到「估價不足」時，指的是銀行對物業的估值低於實際成交價格。為什麼會發生物業估價不足的情況？又有哪些應對方法呢？現在我們將逐一解析按揭申請過程中的相關問題。
銀行估價計算方式
目前住宅市場通常使用「市場法」來進行一般估價。當估價機構接到銀行的要求進行物業估價時，首先會考慮基本單位的平面圖、樓層、年齡、面積、附近環境、最近成交價等因素，進行初步估值。此外，估價機構還會根據物業的特點進行現場實地考察和拍照，注意是否存在非法改裝或與圖則不符的潛在建築違規情況，並與附近樓盤進行價格比較，分析該單位的成交紀錄，最終根據市場情況調整估值，作為按揭批核的參考依據。
估價不足原因
因素1：大環境差
樓市及經濟數據表現佳，銀行的估價一般較為進取，但當市況逆轉，銀行基於風險考慮，估價會較為保守。2008年金融海嘯百業蕭條，銀行把估價大幅降低，甚至不作估價。
因素2：叫價過於進取
市況下調會出現估價不足問題，但當樓市回升時，業主開價過度進取，銀行估價亦難以跟上。準買家買入單位前可先向按揭轉介公司查詢估價，如果結果未能估足價，可用此理由向業主還價，爭取最理想的成交價。
因素3：物業類型有影響
另類物業的估價會較落後於私人屋苑，例如唐樓樓齡一般達30年以上，加上欠缺電梯，環境較為混雜，加上市場成交較少唐樓經常出現消防問題，估價一般比普通屋苑為低。村屋同樣因為成交量低及物業質素欠佳，加上路權混亂，銀行估價同樣較為謹慎。另外，凶宅不受買家歡迎，同樣令估價大打折扣，尤其近期發生的自殺或命案對估價影響最大。單幢樓同樣由於成交較疏，估價亦未必能貼緊業主的開價。
因素4：物業質素欠佳
如果單位質素欠佳，例如出現僭建等情況，或者樓契出現問題，銀行的估價可能較為保守，所以買入單位前應先進行查冊，了解單位的買家身份及業權，並查核有否根據《建築物條例》規定發出的指令， 查看有關指令是否已經解除。如果擔心單位被改動，可向專業人士求助。
估價不足問題如何解決？
找不同銀行估價：基於每間銀行委託不同的估價行進行估價，而最終估價會直接影響按揭貸款額，經絡按揭會為按揭申請人比較不同銀行估價及從中協調，讓申請人獲得最好的估價。
預先批核：打算置業人士如擔心估價遇上挑戰，可以正式買入單位前，先向按揭專員進行估價，或者申請預先批核，置業便會更加安心。
要在申請按揭時避免估價不足，可向按揭轉介公司代勞向多間銀行比較。經絡按揭轉介為物業提供免費估價服務，如果對物業有任何估價或其他按揭疑問，歡迎與按揭專員聯繫。
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