2025-08-01 28Hse Editor
最近的地產新聞經常出現一手樓撻訂，甚至買家遭發展商追差價的消息。為什麼會出現這些情況呢？當買家在簽署買賣合約並支付訂金後決定取消交易，我們就稱之為撻訂；而當賣家反悔時，我們則稱之為賠訂。
於冷靜期內取消交易
在一手樓交易中，通常會有約5天的「冷靜期」，買家在簽訂臨時買賣合約後的5個工作天內可以決定是否放棄交易，但無法取回樓價5%的訂金。通常情況下，如果發生這樣的情況，往往是由於按揭申請被拒絕，買家無法負擔房屋價格，只好痛苦地放棄訂金。在這個階段選擇撻訂，發展商可以沒收訂金，但不會採取進一步的行動。
於冷靜期後取消交易
冷靜期結束後，大部分情況下，買家撻訂必然會損失定金，甚至還可能面臨其他風險。例如，發展商有權追收差價，即使在撻訂後重新以540萬元的價格出售物業（原售價為600萬元），發展商仍有權在沒收60萬元訂金後追收60萬元的售樓差價，使買家總共損失120萬元。少數情況下，新盤因護土牆及斜坡工程遲遲未獲地政總署發出滿意紙，拖延了一年甚至更長，導致約20%的買家選擇撻訂，而發展商罕見地賠償撻訂買家的訂金和利息。
一手撻訂可取回印花稅？
買家簽署正式買賣合約後需要支付從價印花稅，但若然最終未能完成交易，買定可向稅務局申請退回印花稅。
3招預防一手因按揭問題撻訂
撻訂原因眾多，其中不少業主在支付一手樓訂金後，因為入息、資產、財務狀況或物業估價不足情況下，借不足或借不到按揭最終要撻訂，我們有以下３大建議：
選擇即供付款：買家購買一手樓樓花一般可選擇即供或建期付款，建期付款在收樓時間才申請，故有機會出現估價不足，如果選擇即供付款，便能緊貼估價上會。
確保個人入息穩定：確保自己擁有穩定入息應付置業開支，預備充足的文件（特別是自僱人士，最好盡早向我們查詢按揭文件）及符合按揭申請資格。
預備充裕流動資金：選擇物業要同時兼顧自己有充裕流動資金，一旦市況或入息出現變化導致按揭成數不足，亦能夠有後備資金應付變化，無需費盡心思籌措首期。
二手樓撻訂的原因
如果買家在簽訂合約後認為房價可能還會下跌，因此不想購買已支付訂金的房屋單位，就有可能放棄交易。由於二手房交易沒有冷靜期，只要簽署臨時買賣合約並支付訂金，就必須完成交易，否則將面臨撤銷合約的後果。
若發生撤銷合約的情況，買家需要支付以下賠償費用：
1. 已支付的訂金；
2. 買賣雙方地產經紀的佣金（通常為房價的2%）；
3. 交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、印花稅等）；
4. 賣方因買方未能完成交易而導致的其他損失（例如單位再次出售時價格下跌的差額及相關費用）。
如果買家因各種原因無法支付賠償金，可能需要透過貸款解決，但這種私人貸款可能會影響未來按揭的還款能力。撤銷合約的後果大小不一，因此在簽署合約之前一定要謹慎考慮後再做決定。
「賠訂」通常出現在房價上升期間，如果賣家看好未來市場，認為房價還會有一定的上漲空間，就可能選擇撤銷合約並支付賠償金後再次出售，以獲取更高的利差。由於臨時買賣合約具有法律效力，如果業主在簽署臨時合約後希望取消交易，就需要支付以下賠償費用：1. 退還買家支付的訂金；2. 與訂金相等的賠償金；3. 買賣雙方的地產代理佣金（通常為房價的2%）；4. 交易過程中涉及的其他費用（例如律師費、印花稅等）。
為了避免業主取消交易，買家可以在簽署臨時買賣合約時，在雙方協議下提出「必買必賣」的附加條款，即雙方要求強制履行合約。然而，該條款並非強制性條款，因此買賣雙方都有權利拒絕。
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