2025-04-30 28Hse Editor
很多新手買樓，抑或小業主出貨賣樓，都不知從何入手，走入地產舖看到某某單位，開價多少多少，究竟這價錢是高是低？應該如何還價？最終一頭霧水。
要知道一層樓的價值，最簡單的方法是與附近樓盤比較，例如這單位的隔離左右，或是樓上樓下，最近成交價是多少？附近差不多面積、質素相約的單位又開價多少？這些數字就是大家常說的市場價格，這不但可以從代理口中知道，大家亦可以在地產代理網頁中輕易找到。
大家亦要知道銀行估價，即是銀行對這物業估計的價值。新手朋友會問，買樓是跟業主買，只要業主願意成交不就可以了嗎？為什麼還要知道銀行估價呢？需知道大部分人買樓都是承造按揭，而按揭是基於銀行估價去批貸款。但銀行估價往往有機會高於或低於成交價。假如低於你的成交價，便會出現估價不足情況。
按揭基於銀行估價去批貸款
買家正式向銀行申請按揭時，始發現估價不足，那時便需要付出更多初期成本去購買單位，估價與成交價相差愈大，愈容易打亂財務部署。例如，你看到一個心儀單位，跟業主議價後成交價800萬元，九成按揭理論上是付80萬元首期，向銀行借720萬元。
可是，上會時銀行對該單位的估價只有700萬元，借九成按揭最多也只能借630萬元，較原本預算少借了90萬元，這筆資金買家要想辦法自己填補了，搞不好隨時弄至撻訂收場。
正因為影響銀行估價因素眾多，因此在成交之前，最好先上網查一查銀行估價，如果可以找銀行職員直接評估更好，一來可以知道能否做足按揭，好讓自己財務有預算，另外銀行估價也可作為成交參考價，知道自己會否買貴貨，一舉兩得。
影響銀行估價四大因素
一般來說，銀行估價由測量師按以下的因素去計算出物業價值：
– 成交額：參考所屬屋苑其他單位成交價，如果近期成交價有上升趨勢，你的單位估值亦會有所上升。
– 成交量：如果屋苑成交活躍，估價會較貼市價。但若然成交稀疏，例如一年只得一個成交，在缺乏成交參考下，你的單位便有機會出現估價不足情況。
– 物業質素：單位的樓層、坐向、景觀，都會影響物業估價。
– 凶宅：如果單位是凶宅，有機會不能估價，而同層或上下層的單位，估價亦有機會受影響。
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