2024-05-06 28Hse Editor
不少人喜歡在村屋居住享受更大空間，加上入場費比私人屋苑為低。不過買入村屋申請按揭要格外留神，皆因村屋按揭門檻與普通私人屋苑有不少相異之處，經絡按揭今次一次過為大家拆解兩者的異同。
村屋的類型
村屋種類繁多，大部份屬於「丁屋」，根據1972年小型屋宇(丁屋) 政策，男性新界原居民年滿18歲，可以享有一次性興建丁屋的權利，丁屋限制為3層高，每層面積不超過700平方呎。丁屋興建後可以獲發「滿意紙」（Certificate of Compliance），如果想在5年內轉售，需要進行補地價。不過並非所有村屋均屬於「丁屋」，買入前記得向地產代理及相關專業人士了解清楚。個別村屋屬於較細的單位，面積可能只有4、500呎，只要有獨立契，仍可以進行估價及申請按揭，可以做到八成半按揭。
除了丁屋，村屋還包括「祖」、「堂」等類型，此類物業類型會影響申請按揭保險的資格，詳情可參閱「按揭成數」。
按揭成數
如果不選用按揭保險，村屋1,000萬以下最高按揭成數為六成，上限500萬，1,000萬以下最高按揭成數為五成。
如果選用按揭保險，2022年政府放寬按揭保險，1,000萬以下的村屋，最高按揭成數為八成半或850萬；1,000至至1,125萬的村屋，最高按揭成數為八成至八成半 (貸款上限為900萬) 。樓價為1,125萬或以上至1,200萬的村屋，最高按揭成數為八成 (貸款上限為960萬)。
如果希望加按套現，樓價600萬以下的村屋，最高按揭成數為八成，樓價600至1,000萬的村屋，最多六成或上限500萬；樓價1,000萬以上的村屋，最高按揭成數為五成。
村屋類型繁多，如果屬於「祖」、「堂」物業、有轉售限制及屬於樓花的村屋，並不符合申請按保資格。
小心村屋估價
私人屋苑的估價較貼近市價，但村屋由於成交疏落，估價一般會較為保守，銀行有機會批不足按揭，買家需要預備額外首期。如果希望盡量估足價，最好選擇一些大型的村屋屋苑，另外要留意村屋是否涉及僭建等問題，如果單位有加建項目但已經入則，銀行及估價行會如常批核，但如果屬於僭建，銀行估價便會較低甚至不批出估價。路權方面如果出現爭議，估價亦會較為保守。另外，銀行一般會委託估價行視察物業，如果涉及複雜個案，估價時間有機會較長。由於每間銀行的估價標準各有不同，最好向多於一間銀行進行估價。
村屋按揭批核時間較長
由於銀行需要委託估價行進行估價，批核按揭時間要較長，一般長達1.5個月，所以要更早預備按揭事宜及進行按揭比較。經絡按揭提供免費比較平台，讓村屋買在最短時間格價。村屋買賣也要注意，基於按揭批核需時，成交期最好預留兩個月以上，讓銀行有充份時間批核按揭申請。
人齡：以「75減」計算
如果申請一般按揭，村屋與私人住宅一樣最長可以造到30年，銀行同樣會考慮申請人的人齡及樓齡決定申請人的最長還款期。人齡計算與普通私樓一樣，銀行會以「75減」作計算，所以如果借款人高於45歲，便有機會未能批出30年的按揭還款期。
樓齡：村屋用按保以「55減」計算
如果按揭成數為六成以下，銀行會以「75減」計算最長還款期，但如果要為村屋申請按揭保險，樓齡加還款期不能超過55年。如果物業樓齡為25年以上，便有機會未能批出30年還款期的物業。所以如果想買入村屋及使用按保，應該選擇較為「年輕」的單位。
最好找按揭轉介公司處理村屋按揭
村屋按揭可選用H按、P按或定息按揭，不過並非每間銀行均會接納村屋按揭，最好向多間銀行提交申請。經絡按揭轉介提供多間銀行按揭轉介服務，如想申請村屋按揭，可以向經絡按揭按揭專員查詢。由於村屋按揭的申請較為複雜，買入單位前可先行與經絡按揭轉介查詢，比較不同銀行的按揭計劃，按揭專員便會提供最適切的村屋按揭方案，幫助置業人士盡快上會。
更多經絡按揭轉介資訊: www.mReferral.com
Like 1
