2025-05-06 28Hse Editor
除房屋不足外，香港大學宿位供應亦見緊張，有一班年輕人因而發現新商機，設立網上平台「漂樂居」，租入鄰近大學的住宅單位後，再以床位形式分租予大學生。但最近頻頻傳出欠租醜聞，令市場再度關注二房東是否合法的問題。
根據報道，「漂樂居」經地產代理Q房網租入30個租盤，再以二房東身分分租，惟近日有租客反映早前收到法庭發出的「收樓令」，指其4人合住單位因二房東沒有交租而須歸還業主，以及須盡快遷出單位。
當中，內地生林同學自去年8月起以月租$8,500租住將軍澳南豐廣場一單位，一併交付1年租金、2個月按金及3個月管理費共$12萬，租約原定下月底屆滿，但二房東沒向業主交租，要盡快遷出單位，最後決定先找酒店暫住。
做二房東理應是做無本生意，又怎麼會最後形成這個局面，也許是因為管理不善，也許只是一個誤會，無論答案是什麼都好，相信大家都只是關心這是否合法，以及擔心自己成為下一個受害者而已。
首先，筆者翻查資料，發現地產代理監管局曾公布一份關於住宅物業的租賃的通告，當中有提及分租的定義及地產代理處理有關物業的注意事宜。住宅物業的分租，指在有關物業的註冊擁有人（俗稱「大業主」）出租給其租戶（俗稱「二房東」）後，再由二房東分租全部或部分物業予第三者（俗稱「三房客」）。
而究竟單位可否分租？這是視乎大業主與二房東的租約而定，如果租約列明不可分租，二房東租給別人則是違法；如果租約沒有分租限制，或須先取得大業主同意才可作分租。另外，二房東與三房客之間的分租租約條款不得與大業主與二房東之間的租約條款有所衝突，分租租期也不可超過原有租期。
如果大業主與二房東的租約列明不可將房子轉租，而二房東鋌而走險，隱瞞租約條款詐欺新房客並簽訂單獨合約，有關租約亦是無效的，即是說大業主可以驅趕三房客，既損失金錢，又要浪費時間再覓其他單位。為了減少事情發生的可能性，租客必須要小心審視。
為避免發生以上情況，準租客在簽訂租約前，可進行土地註冊處查冊，取得單位業主的姓名，以明確知道出租者是不是業主本人，或可要求對方提供近幾個月的差餉單及水電煤費單等，以進一步核實對方身份。另一方面，如果你已明確知道對方是二房東身份，可要求查看他和大業主所簽訂的租約，或嘗試聯絡大業主，以確保這是合法的。
事實上，筆者認為作為業主的，通常都不喜歡租客將他的單位分租，因為三房客不是自找的，不能保證其質素，以及愈多人使用同一個單位，變殘的時間會加快，相信市場上的分租盤源不多。當然百貨應百客，也有需要分租盤的準租客，他們必須格外小心，以免墜入騙徒圈套，及降低租屋糾紛的發生。
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