安倍晉三叫你地唔好買日本樓

近日好多報導和財演都不停地推介海外物業，以回報高，樓價平為賣點，令到不少想買樓投資的人心動，認為外地物業價廉物美，又可避免交香港物業涉及的辣招稅如SSD，BSD，DSD等。投資價值遠比香港物業好。

以日本樓為例，不少物業都位處旺區，有鐵路覆蓋，但售價只係折合幾十萬港幣左右，係香港隨時首期都唔夠俾，不過日本樓所涉及的稅項都不少，首先買入物業要繳交銷售稅及不動產所得稅，而持有物業以後每年都要繳交物業稅及都市計劃稅，賣出物業又要俾所得稅及住民稅，相比起香港只需要俾印花稅，物業稅，差餉及地租，以及額外印花稅就複雜得多。

以稅率而言，香港的稅評比日本低很多，以DSD為例，好多人為了避DSD而買海外物業，但係忘記了DSD最多也不過是4.25%，而一般打工仔最常買的300-400萬就只不過係2.25%，可是日本的銷售稅和不動產所得稅總和5-8%仍有一段距離，另外要留意日本將會加銷售稅來配合首相安倍晉三的三枝箭，預料銷售稅還有上升空間，到時日本樓和香港樓的稅率差距只會更大。

另外賣出日本樓要俾所得稅及住民稅，5年內賣出的話約佔樓價30％，5年後賣出也要俾15%，和香港的3年內10-20%，3年後無需交SSD又差了很遠。

另一個要注意的風險是匯率風險，日本首相安倍晉三另一招刺激經濟的箭就是壓低匯價刺激通脤，自2012年尾開始日圓已下跌了約三成，但係通脤沒有如預期般上升，可預見匯率再進一步下跌才有望令通脤達標，現時討論日圓匯價會跌幾多言之尚早，但下跌預期必定比上升高，賺了回報，卻蝕了匯價，隨時得不償失。

香港少天災，地震，就算層樓被變成凶宅，大不了可自住或租俾外藉人士，但係日本樓一遇上地震，就有可能成層倒塌，令到整個投資化為烏有。不要以為買了保險就有得賠，保險條款對於此等不可抗力的事件是不會賠償的。

香港樓雖然貴，但係講投資價值和資金流動程度是世界上數一數二好的，起碼同租務相關的法例沒有向租客傾斜，另外物業又可以加按套現，已經不是個個地方都做到，至少，近年熱門的投資地區如日本的租務法例就偏向優待租客，而日本和國內是沒有銀行願意承造加按按揭的。

加上語言，文化，政策等差異，買外地物業實在不宜只以回報率一項來判斷是否適合投資。

28hse - No.1 HK Property Portal Squarefoot - HK Premium Property Portal