香港房屋與劏房問題

[28Hse 三地產焦點 第十二期 2015年5月27日] 香港房屋供應不足，求過於供，市民被迫入住劏房。政府去年估計本港劏房數目共有86,400個，較前年的66,900個，增加近2萬個，短短一年多升幅高達近30%。

劏房的數量急升，但這產物究竟是否合法的？劏房主要分為工廈劏房及私樓劏房，當中工廈劏房固然是違法的，將工廈改建住宅，違反了現行的工廈用途條例，而且並不符合消防條例。

而私樓劏房方面，根據《建築物條例》，某些不涉及建築物結構的建築工程及排水工程(小型工程除外)，無須事先向建築事務監督申請和經其批准，便可在現有建築物內進行，但這些工程必需在不違反任何規例的情況下進行。如在樓宇內豎設非結構性間隔牆，便屬此類豁免審批工程，不過，有關加建的間隔牆仍須符合建築物規例所訂定的建築標準，包括影響逃生通道等。

即是說，私樓劏房都是不合法的，雖然所建的間隔牆並非結構性，但會導致涉及住客及公眾安全問題，如樓宇負荷過重及阻礙逃生通道，並不符合建築標準。總的來說，劏房就是不合法的。

當然「有頭髮邊個想做癩痢」，有錢有能力的人都不會選擇住在環境較差的劏房。香港樓價高企，公屋及居屋供應不足，很多香港人又不夠錢買私樓，有些年輕人更因而被迫推遲結婚或婚後各自居住在父母家中，入住劏房只是沒有辦法中的辦法。

提到年輕人買樓問題，青年事務委員會主席劉鳴煒認為買樓就要慳錢儲首期，認為月入$1.5萬的年輕人，每月應儲$3,000，為買樓首期作準備，並表示若青少年以樓價高企無法負擔為理由，而只顧消費不去儲蓄，態度並不正確。這番言論最後被網民狠批「離地」，而筆者亦相當認同。

為了解決香港房屋與劏房問題，有關建議不再「離地」，公眾亦可以參與討論，香港中大未來城巿研究所以「香港房屋問題與劏房」為題，為關心房屋議題的學者、學生、媒體和公眾提供一個平台 ─「未來城市研究所論壇」。論壇已於本月9日召開，主要是探討香港房屋政策、年輕人的住房選擇、劏房問題等，亦嘗試加入國際視野來進行討論。論壇上多名不同專業領域的嘉賓進行演講，包括政府代表、專業機構代表及學術界代表等。

當中社聯政策研究及倡議主任黃子瑋於論壇上，介紹了「劏房租金指數」項目的研究設計，選取相同面積的公寓，對比了差餉估值與實際市場租金，他用例子演示計算方法，得出的指數表明劏房租客承受不公價格。

根據明愛荃灣社區中心的調查，荃灣區內私樓劏房平均呎租今年為$49，較2012年的$33.4，升幅46.7%。而荃灣工廈劏房平均呎租則由2012年的$12.3升至$19，升幅高達54.5%。即是說，若劏房面積80呎，私樓劏房月租$3,920，而工廈劏房月租則是$1,520。以樓齡25年的海濱花園為例，單位實用面積平均呎租約$22，比起私樓劏房每呎平$27，相差122.7%。由於可見，私樓劏房的呎租貴得驚人。

全港關注劏房平台召集人賴建國認為，劏房並不是魔鬼，因為劏房的確紓緩了住房問題，不過覺得索價應要合理。就着香港的房屋政策，他提出了短、中、長期的倡議，包括政府可為一些被迫離開劏房的住客，或已輪侯公屋3年以上的低收入家庭提供過渡期住房、引入租務管制，以及市區重建局可開墾城市土地作興建公屋之用等。

而中大建築學院兼任副教授Sujata Govada則跳出本土思維，從國際眼光來探討香港房屋問題。她列出了多個城市的房屋現況作為參考，包括新加坡及紐約等，指出新加坡自置業主較香港多，而公屋門檻亦較香港為低。她認為房屋問題於全球各個城市都會存在，若香港想解決問題，需要有策略性眼光，輔以整合的政治架構，嘗試跳出框框，尋找創新的方法。

梁怡教授後總結房屋問題不僅涉及房屋政策，更同時受多個政策影響，譬如人口政策，土地政策等。筆者非常認同，政府推出多項房屋政策，但是背後的支援不足，就算有幾好的房屋政策都只是會事倍功半，未能達到預期效果。如若政府決定大量興建公屋，減少輪侯公屋人龍，但是可興建的土地不足，當改變土地用途及填海時，又會受到多個組織團體反對，那又如何興建大量公屋呢？

早前，運輸及房屋局推出的長遠房屋策略，對劏房未有提出實質解決方法。筆者認為，劏房是近代畸形產物，是不合理、反人道的，但這的確減輕了房屋供應不足而帶來的壓力，是一個「治標不治本」而又不健康的方法。但若急於立法管制劏房，就會令更多人失去住屋，因此要解決劏房問題的癥結，還是要政府重視房屋供應，租金及樓價穩定，這需靠政府各部門加強協作，並與市民及業界等討論對策，建造一個可負擔、可持續、且宜居的住房未來。

中原城市領先指數(CCL)最新報141.3（反映2015/5/11至2015/5/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微跌0.05%，較上年同期上升19.37%。

本周四個分區僅得新界(東)區錄得升幅，最新報148.3，按周上升0.48%，而較上年同期上升19.57%。而港島區跌幅最多，最新錄得149.57，較上周下跌0.52%，而較上年同期上升17.92%。九龍區最新錄得140.73，按周下跌0.26%，而較上年同期上升21.68%。新界(西)區最新錄得124.23，較上周下跌0.37%，而較上年同期上升23.15%。

-- 新港城園景戶 低市價約2%易手 --
世紀21奇豐物業新港城中心分行經理莊瑞生表示，馬鞍山新港城新近錄得一宗買賣成交，單位為Ｇ座低層2室，實用面積363平方呎，建築面積491平方呎，採兩房兩廳間隔，座向西北，外望園景，獲投資者以$455萬承接，實用面積平均呎價$12,534，建築面積平均呎價$9,267，其成交價低市價約2%。

-- 銅鑼灣珠城大廈 獲區外上車客以$550萬承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理彭志偉表示，位於銅鑼灣百德新街22-36號的珠城大廈，新近錄得該屋苑C座中層06室成交，實用面積482平方呎，建築面積600平方呎，兩房間隔，向西望街景，獲區外上車客以$550萬承接，實用面積平均呎價$11,411，建築面積平均呎價$9,167，低市價約一成。

-- 屯門兆山苑兩房 獲區外客以$8,800租出 --
祥益地產分行主管葉桂源表示，屯門兆山苑日前錄得一宗租賃成交，單位為C座高層8室，實用面積546平方呎，建築面積670平方呎，兩房一廳，獲區外客以$8,800租入單位，實用面積平均呎租$16.1，建築面積平均呎價$13.1。據了解，該名租客鍾情該單位客廳窗戶座向西南， 而且內籠附設企理裝修，加上價錢合理。

-- 置樂花園中層戶 $368萬市場價成交 --
祥益地產高級營業經理林偉光表示，屯門居屋置樂花園日前錄得一宗區內首置客成交個案，單位為2座中層C室，實用面積511平方呎，建築面積588平方呎，三房兩廳，以$368萬(自由市場價)成交，實用面積平均呎價$7,202，建築面積平均呎價$6,259，屬市場價成交。

-- 荃威花園低層$9,500租出 --
星輝地產代理高級營業員何先生表示，日前錄得一宗租賃成交，單位為荃灣荃威花園E座低層6室，實用面積441平方呎，建築面積505平方呎，望山景，獲同區客以$9,500租入，實用面積平均呎租$21.5，建築面積平均呎價$18.8。

-- 峻瀅II提早開賣 周四揀樓 --
長實將軍澳峻瀅II早前公布銷售安排，長實地產投資董事郭子威表示，項目首批401伙3房戶將於周四(28日)發售，今天下午3時截票。長實執行董事趙國雄解釋，因項目入票理想，有見市場需求大，加上準買家心急揀樓，故決定提早兩日開賣。 根據銷售安排，峻瀅II買家將被分為3組，曾登記購買緻藍天為A組，可於首輪抽籤揀樓，發展商預留150伙供其選購；登記選購2伙的買家為B組，參與第二輪抽籤揀樓，預留50伙供選購；有意購買1至2伙的買家為C組，於第三輪揀樓。 發展商昨介紹項目五大主題會所-「Club B」設施，項目設施眾多，設有健身房、兒童玩樂天地及寵物會所等。

-- 天鑄最快下周開售 --
由新地發展的何文田天鑄昨公布最新部署，發展商公布項目會所名為CLUB ULTIMA，會所設有三層，分別為地下、1及2樓，提供微型電影院、宴會廳及32米長室外泳等設施。 新地副董事總經理雷霆形容，天鑄樓書已是最後衝刺，周內上載樓書，期望最快下周開售。新地代理助理總經理胡致遠補充，天鑄物業網站開放後，網頁內將有項目資料予客戶了解，而樓書最快周內上載，配合開放示位，以趕最快下周開售。