長沙灣麗玥苑|新增超過600呎大單位

28Hse House Tour  2024-03-03  #Video #Transaction #Buy homes

長沙灣麗玥苑前身為長沙灣屠場,在荔枝角道及東京街交界。雖然只有3座大廈,但提供2359伙,皆因每座樓高大約40層,單位的實用面積由280至646平方呎,預計在2027年落成,為長樓花項目。


由於以往滯銷的單位多為一些小型單位,所以政府在2022年的施政報告宣布,2026年至2027年落成的資助房屋,不會再少於280平方呎,而麗玥苑便是其中一個。項目最小一款單位由280至313平方呎,較上一期綠置居最小的單位,只有184平方呎,大了近100平方呎。至於佔比最多的是371至425平方呎的單位,佔了4成6。對上還有兩款較大的開則,一款為452至614平方呎,一款為646平方呎,分別有348伙及77伙,相信會成為最搶手的開則。


根據現行的定價機制,綠置居的折扣率會較上次的居屋高1成,參考2023居屋的折扣率為3成8,所以麗玥苑的折扣率為4成8,即會以52折推售,折後平均呎價為6470元。麗玥苑的單位定價由約154萬至461萬元,若以還款年期為30年,借至9成半樓價計,麗玥苑最便宜的單位定價154萬元,首期開支只需7.7萬元,每月供款7091元。至於最貴一伙定價461萬元,首期開支達到約23萬元,每月供款大約21226元。

同區私樓不乏400萬元以下的放盤選擇,不過大多樓齡逾30年,美居中心便是其中一例。屋苑樓齡大約38年,一共有7座,提供逾720伙,全部單位不逾400平方呎。參觀放盤在1座低層,實用面積299平方呎,採2房間隔,業主開價388萬元,呎價12976元。五門歸心的布局,全屋不設走廊,即使不足300平方呎,也可劃出兩間睡房。不過擺放家具上來則要多花心思,再加上舊樓較多柱位,或者訂造家具才可用盡地方。


同一樓價,購買得到的私樓會較小、較舊,不過始終也是已補地價價錢,在轉售方面的限制也不及綠置居。定價方面,綠置居以未補地價的價錢出售,而且需要遷就買家的負擔能力,每期折扣率不同,日後補地價時便要留意。不過在按揭方面的批核則較寬鬆,最高可承造9成半按揭,甚至高於私樓最高的9成,只是首5年不可以高於原價轉售物業,較額外印花稅的2年限售期更加長。若要自由定價,即使過首5年,第6至15年期間,也只可在未補地價市場出售。到了15年之後,才可在自由市場轉售。


Disclaimer: All wordings and pictures which indicated 28HSE editor are the copyright of 28HSE LIMITED. Acknowledgement is required if other parts of this publication are used. The content is for reference only, does not constitute investment advice and it does not mean that 28HSE agreed the points. The area which show in the article is salable area if there is no special circumstances. The pictures is for reference also.

Share by Facebook

Share by Whatsapp

Share by email