2025-05-02 28Hse Editor
近期銀行拍賣的物業數量明顯增加，其中前主播的貝沙灣物業和深圳富豪的40億物業，最為受到媒體和大眾關注。
除了私人住宅外，綠表公屋也開始推出拍賣物業。其中包括屯門良景邨的一個5座高層6室單位，實用面積約150平方呎，起拍價為50萬元，呎價約為3,333元，是此次拍賣中價格最低的住宅物業。另外還有大埔太和邨的一個愛和樓中層18室單位，實用面積約349平方呎，起拍價為140萬元，呎價約為4,011元。值得一提的是，屯門良景邨的這個5座高層6室單位，2014年只以9萬元向房委會購入，相當於買一輛二手車的價格就能擁有一層樓。
許多銀主盤本身也存在業權問題，這將大大影響未來的升值潛力。因此，作為明智的投資者，該如何選擇銀主盤物業，是一個需要重視的問題。
「銀主盤」是甚麼？
當業主長期未能還清按揭貸款時，放貸人（如銀行或財務機構）會發出Call Loan通知，表示要求償還貸款，並停止向借款人提供貸款。業主必須在指定期限內清償剩餘債務。
如果業主仍未能償還貸款，放貸人將向法院提起訴訟，申請收回物業。法院執行官將發出收樓通知，要求業主搬離物業。隨後，銀行將委託估價師進行估值，並委託代理人或拍賣行向公眾出售或拍賣物業，以彌補債務。這些被沒收並出售的物業被稱為「銀主盤」，而放貸人則稱為「銀主」。整個程序的時間範圍通常在半年至一年以上，視情況而定。
銀主盤定價
很多人將銀主盤和無契樓、釘契樓或者其它有業權問題的盤掛上等號，其實銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主，所以價格上和一般二手盤無異。令大家主觀上覺得銀主盤價格比市場價格低的增值原因是以下幾個：
1. 銀主盤多出現於經濟不景時期
銀主盤湧現多為經濟不好時，很多業主的財政狀況受到影響，被逼斷供。銀行收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準，物業最新估值會被拉低。
2. 物業狀況多半參差
部分銀主盤業主落難時，匆忙跑路或者早已經留空物業多時，令物業滿佈垃圾，殘破不堪，影響單位售價，銀主需要割價出售才能吸引買家。
3. 叫價比公開市場貼地
一般業主放盤時會開一個比市價高5%至10%的價錢出售，但銀主盤的放售價已經反映最新物業估值，所以比較起來會令大眾覺得銀主盤比較便宜。
銀主盤何處找尋?
可以通過網頁，例如一些拍賣網(忠誠拍賣、環亞拍賣行)、地產舖、Facebook Group等地方尋找，當中會包括拍賣日期、時間和地點，一般來說，銀主盤須經代理洽購。
購買程序
分為公開發售和公開拍賣兩個方法
公開放售
1. 尋找代理，睇樓，選擇適合的銀主盤
2. 經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行
3. 入標時，代理通常會要求買家同時付出價3%-5%臨時訂金，以防買家中標後反悔。若未能成功投得物業，買家可以退回臨訂。
4. 銀行會在截標後售予出價最高的買家。不過，如果所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可以重新招標。
公開拍賣
1. 資料搜索，留意心儀的物業在何時何地進行拍賣
2. 委託律師樓向第一法定押記人借契查閱，確定業權擁有者
3. 買家出席拍賣活動
4. 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」
5.一般來說，成功競投後，買家需要便會馬上繳付樓價10%作為訂金和及簽署「正式買賣合約」
購買風險
1. 買賣合約一旦簽署後，即使後來發現產權問題，雙方仍須完成交易，否則視為違約，需賠償。因此，買家最好事先委託律師檢查第一法定押記人的登記情況。通常在拍賣銀主盤前，第一押記人會允許準買家通過律師查閱買賣契約。若結果顯示第一押記人為銀行，買家就無需擔心，因為樓契已由銀行保管。
2. 銀主盤的狀況可能良莠不齊，例如缺乏保養、長期失修、損壞嚴重，或存在垃圾問題，影響物業衛生和品質。因此，在遇到價格較低的銀主盤時，買家不應僅因價格便宜而購買，應注意物業的實際狀況，同時考慮裝修的開支。
3. 買家應在土地註冊處確認單位是否被抵押或存在其他產權問題。若單位被抵押，通常代表有未支付的管理費或大廈維修費等款項，這些款項並不包含在樓價中，銀行也不會將其計算在按揭貸款的成數中。新買家必須預留足夠的資金來支付這些款項。
銀主盤按揭
如果單位純粹因原業主欠債而被列為銀行抵押物，新買家在申請按揭時通常不會遇到太大困難，與一般二手住宅物業按揭相似。
若存在僭建問題，買家清拆後，大部分銀行都會同意按揭申請。如果遺失了重要文件如樓契，買家可以試著辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會獲得按揭。但若無法尋回樓契，銀行未必願意提供按揭。
然而，如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對於按揭申請就會產生影響。一旦買賣合約簽署，買家即視為接受物業的所有現況，即使後來發現業權問題，買家也無法向銀行提出爭議。
買家在拍賣場上應留意，常會遇到不同類型的物業，其中一種常見的是「半契樓」，即原本屬於分權共享的物業，因其中一方出售自己的份額而出現「半契樓」的情況。這類物業通常無法獲得按揭貸款。同時，買家還需了解單位的背景，例如成功購入後是否有鑰匙可以入住、現時業主與放售人的關係、單位是否仍有租約、以及日後是否有出售業權的意向等等。
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