2025-05-06 28Hse Editor
置富途徑的其中一種方法，就是買樓收租。業主不但可以透過租金收入獲取穩定回報，如果買入單位的價格相宜，長遠更能受惠樓價升值。
不過，出租物業的按揭門檻會較自用為高，申請前必須注意按揭易中伏位，否則隨時要抬錢上會，大失預算。小編今次教大家做個精明的收租達人，防止誤中按揭地雷。
金管局按揭成數有規定…
物色單位出租時，記得留意樓價對按揭成數的影響，現時金管局按揭成數規定，樓價1,200萬以下的物業，申請按揭時如把單位申報為「自用」，一般按揭成數可高達9成，但如果選擇為「出租」，一律最多只可借五成。
錯估租金收入影響首期
申請按揭時除要預備足夠首期，最重要是計算好供款與入息比率(DTI)及壓力測試。現時如果單位有租客，銀行可以將租金打7折計作為收入，增加通過壓測的機會，但如果單位買入時沒有租客，則只能以「擬租金收入」（或稱「預計租金收入」）計算，由銀行會根據估價作基準，再打6折作計算，有機會比市值租金為低。假設市值租金為2.1萬，如銀行預估租金只有2萬，那麼入息便只有1.2萬（$20,000 x 60%）。
借高成數按揭不能放租
同時，根據按揭保險公司的規定，申請高成數按揭必須要以「自住」為目的，自住的人最少為一位抵押人、借款人或擔保人，直至完全清還按揭保險。若果業主用來「出租」，一旦被按揭保險公司揭發，有可能即時被「call loan」（要求借款人提早償還貸款），銀行亦有可能削減成數及增加利息，所以切勿輕試。若果業主沒有申請按揭保險計劃，並想將住宅出租，亦都要事先通知銀行，並且取得對方的同意才可出租。
第2間物業出租按揭更嚴
現時不少業主買入第1層樓作為自住之用，第2層樓則作為投資用途。但要注意本身第1層物業仍未供滿，再買入第2層物業作收租用途時，任何樓價的單位最高按揭成數僅能做到40%，比第1層物業收租更為嚴格。因此買入第2間物業收租前，必須更加仔細計算自己的借貸能力。
不過，假設剛購入物業，若連約買一定是報出租；如交吉買，則可選擇報自住或出租。如果首期不足，即使打算用作出租，亦可考慮先報自住，以借取6成按揭，至決定放租時才通知銀行補回差價。
只要及早進行財務部署，留意以上按揭易中伏位，並仔細檢視自己的財務狀況，便能走出第1步做個成功的收租達人。
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