2024-05-14 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第九十一期 2016年12月7日] 房屋土地問題與市民生活息息相關，每一個政府房屋政策都會備受社會關注。早前，行政長官梁振英出席青年高峰會議時大談本港未來的城市規劃，聲稱若社會不反對他發展「不能開發及神聖不可侵犯的土地」，將會以成本價發售單位，除了較居屋便宜，市民更不用抽籤即可購買。
言論一出，即引起市場熱列討論，大多都只是認為是「出口術」，更有人嘲笑「若每一幅香港的土地都可以自由發展，每一個香港人都可有安樂窩」，認為他的假設是天方夜譚，只是空頭支票。
事實上，自從他推出的「港人港地」政策，最終因定價離地，香港人難以負擔而令市民失望及憤怒，不再相信其所言的「完美」房屋政策。當然筆者深明一單還一單，不應相提並論，即使社會不阻撓政府開墾土地，但以上言論究竟會否「講就天下無敵，做就有心無力」？
首先，我們先簡單分述他的言論，他所指的「不能開發及神聖不可侵犯的土地」矛頭指向郊野公園。梁振英表示，香港要做好未來的城市發展規劃，稱本港佔地101,000公頃，包含「城、鄉、郊、野」四種土地，其中住宅用地佔本港土地7%，而郊野土地佔40%。
每個人對「神聖不可侵犯的土地」都有不同的定義，有人會覺得應該發展面積達170公頃的粉嶺高爾夫球場，又或是收回批給了青少年軍的空置校舍地。政府多次表示要開發郊野公園土地建屋，但其實新界有大量棕地未被開發，為何不先發展這些地，總是想向郊野公園開刀？
究竟什麼是棕地？香港暫未有確切的官方釋義，這泛指已荒廢或遭破壞的農地及工業用地，現已改為露天貯物場、貨櫃場及回收場。如果將這土地重新規劃，改作房屋用途，可大幅增加房屋供應，而且開發棕地的保育爭議相較郊野公園的更少。
根據民間團體「本土研究社」公布的研究報告《棕跡》，發現全港棕地面積多達1,192公頃（即相等於大約60個維園），包括洪水橋佔300公頃、坪輋佔120公頃，以及屏山大棠佔180公頃等，當中約40%的棕地用作、回收貯物。
雖然不是所有棕地都能用作房屋發展，亦無法推算具體可建單位數目，但總比「盲搶地」合理得多。發展局局長陳茂波指出，政府將綜合規劃發展棕地，逐步全面取締，改劃作不同用途，包括新界北坪輋及打鼓嶺等五十萬公頃棕地，料可居住二十多萬人。另外，他表示，政府已成立專責小組處理棕地，政府明年初將展開全港棕地普查了解使用情況，決定優先發展次序。
對於處理棕地，筆者認為政府應如本土研究社所言的，參考外國的做法，如英國設「棕地優先」政策，透過「地區發展命令」的政策工具，放寬棕地規劃管制要求等。其次，英國政府曾建立棕土資料庫，有助地方政府及公眾即時掌握土地運用的情況。
由於遲遲不發展棕地，市民會認為政府因地區壓力，而不敢回收使用效率低及有潛在佔用官地問題的棕地，究竟這是否屬實，相信只有政府才知曉。實話實說，如果香港政府願意參考他國，願意改善處理棕土的方法，願意優先考慮發展這類土地，的確可以增加房屋供應，短期內解決大量的急切房屋需要。
中原城市領先指數(CCL)新報144.47（反映2016/11/21至2016/11/27 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.27%，較上年同期上升3.33%。
本周只有九龍區錄得跌幅，按周下跌0.57%，新報141.22，較上年同期上升3.66%。而港島區則是升幅最多，新報156.72，按周上升1.13%，較上年同期上升2.56%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得151.32及129.33，分別按周上升0.40%及0.14%，而較上年同期分別上升3.16%及3.46%。
-- 黃大仙竹園北村高層戶 $420萬成交 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，日前促成黃大仙竹園北村15座(桃園樓)高層13室成交，實用面積447平方呎，2房間隔，座向東南望開揚景，以$420萬(自由市場價)沽出，實用面積平均呎價$9,396，創該屋苑成交價歷史新高及呎價次高，同時榮登九龍區公屋造價王。
-- 屯門居屋置樂花園3房 $412萬易主 --
祥益地產高級營業經理林偉光表示，日前錄得屯門居屋置樂花園成交，單位為7座高層D室，實用面積511平方呎，3房2廳，日前獲區內換樓客以$412萬(自由市場價)購入，實用面積平均呎價$8,063，是次成交價及呎價均創下屋苑同類型單位的新高紀錄。
-- 堅尼地城嘉輝花園1房 $460萬獲承接--
世紀21首選置業董事溫略丹表示，新近錄得堅尼地城嘉輝花園B座高層01室成交，實用面積281平方呎，1房間隔，座向東北望開揚樓景，原開價$475萬，後減價$15萬至$460萬獲首置用家承接，實用面積平均呎價$16,370，屬市價水平。
-- 屯門東威閣新裝戶 $333萬易手--
祥益地產營業副董事胡志偉表示，新近促成屯門東威閣中層D室，實用面積357平方呎，附有新裝，獲一名區內客以$333萬購入，實用面積平均呎價$9,328，屬市場價成交。
-- 何文田皓畋加推149伙 --
嘉里旗下的何文田皓畋加推四號價單，涉149伙，包括首推的9座相鄰2房戶、6座東南4房戶，及5座平台戶等。新價單定價由$1,121.5萬至$5,731.2萬不等，價單呎價由$20,967至$38,803，單位將於本周六（10日）推售。
-- 馬鞍山彩沙街1號項目命名為星漣海 --
由長實發展的馬鞍山彩沙街1號項目，正式命名為星漣海，項目提供3座，合並提供454伙，不設2房，標準戶實用面積約700餘至1,700平方呎，預計關鍵日期為2018年6月30日。長實地產投資董事郭子威指，項目正申請預售，預計短期獲批預售。
Like
