2025-07-04 28Hse Editor
香港不少人都以居屋作置業安居目標，因為新居屋與二手居屋都有政府擔保，但是買入二手居屋需要特別留意居屋的樓齡，若居屋餘下的擔保期不多，首期會大大提高，買家隨時要撻訂。
抽中居屋當然值得高興，下一步就是盡快申請按揭。不過，一手居屋的按揭與普通二手樓的按揭略有不同。
由於居屋有30年的政府的擔保期，因此新居屋的買家毋須提供入息證明和通過壓力測試，而且白表可借足9成按揭及款期長達25年。而一般大約18年樓齡或以下的居屋，由於距離擔保期完期還有10多年，因此銀行亦會提供與新居屋同樣的按揭條款。
過了擔保期要補回差價
不過，當居屋有一定樓齡，如已經24年，意味擔保期只餘下數年，如果想申請9成按揭，還款期會大幅減少，以讓按揭餘款在擔保期完結前降至6成水平，導致每月還款額大幅上升。而如果想保持25年還款期，則不能借9成按揭，意味要增加首期。亦有部份銀行可能仍會給予25年及9成按揭，但當過了擔保期，則要補回差價，令到按貸至樓價的6成。
以500萬元為例，如果樓齡為24年，9成按揭下，要達至6年後未償還本金佔樓價六成或以下的原則，還款期會縮減至15年或以下，變相令每月供款額，由25年還款期的2.1萬元急升至3.1萬元。至於要借足25年，則按揭貸款只能約360萬元或以下，買家要多支付90萬元。
難找下手買家
由於過了擔保期的居屋，較難找到下手買家。因此，當居屋業主想放售過了擔保期的居屋，可考慮補地價，令到居屋變成私樓，非白居二人士亦能買入。而且下手買家可申請按保，以獲得高成數按揭，同時可加入擔保人，以及選擇現時息率較低的H按計劃。另外，居屋業主可在市場淡靜估價低時，申請補地價，滅少補地價的成本。
如果買入了過了30年的擔保期的居屋，向銀行申請按揭時，則要提供入息證明和通過壓力測試，而且最多只能借6成按揭。如果買家入息不足，借款人更不能加擔保人，因此，白居二的人士，必須要計好數才好決定買入過了擔保期的居屋，而且要準備好入息證明。
此外，白表人士最高可造9成按揭，綠表人士最高可造9成半按揭，還款期最長為25年，較市場上最高的30年為少。一手居屋因為擔保期達30年，業主即使是高齡人士都不會影響到按揭的還款期。即使不需查閱入息文件，但業主亦需要申報入息，證明有能力供樓。
要留意的是，如果買家每月供款佔其收入超過5成，銀行有機會要求加入親屬作「諮詢人」，並計算「諮詢人」的收入。該諮詢人須提供入息文件。另外，如果申請人的信貸評級太差，亦有機會影響到按揭申請。
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