2024-05-17 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第八十期 2016年9月21日] 位於新蒲崗的首個「綠表置居先導計劃」景泰苑下月接受申請，於12月進行攪珠，並將於明年1月開始揀樓。據悉，項目只出售給綠表申請者，協助他們自置居所，並藉此騰出更多公屋單位以編配給輪候公屋人士。
景泰苑位於新蒲崗景福街，提供857個單位，實用面積介乎192至494平方呎，以1房及2房單位為主，當中400個單位預留給「家有長者優先選樓計劃」的申請者，100個單位預留給一人申請者。項目以市價6折推售，單位售價由$94萬至$298萬不等，實用面積平均呎價$5,658，堪稱「終極窮人恩物」。
公布售價後，市場上有不同的意見，有覺得計劃吸引，亦有人直言不理解其吸引之處在那。公屋聯會認為定價偏高，或只有公屋富戶才能負擔；有市民則覺得單位面積太細，對公屋住戶欠缺吸引力；另有網民則指出，即使計劃再吸引都沒有用，因為自己連公屋資格都沒有。
有市民質疑究竟有關折扣率是如何計算出來的，房委會資助房屋小組委員會表示，釐定折扣率是基於兩個指導原則，一是目標申請者的負擔能力，以及售價不應低於項目成本。對於衡量負擔能力的準則方面，是至少有一半單位的售價，可讓目標申請者在購樓後，其按揭貸款與入息比例不超過40%。
在計算按揭貸款與入息比例時假設貸款還款期為20年；按揭貸款與單位售價比例為95%；以及家庭收入水平為四人家庭申請公屋的入息限額。換言之，單位入場費是$94萬，借95%按揭，首期只需$4.7萬。
對於有團體要求項目下調至市價5折出售，香港公屋聯會主席王坤解釋若以6折定價，項目將出現$4.63億盈餘(單位項目收益為$17.65億，扣除約$13億工程費用)，認為根據房委會訂出兩大原則，折扣率都有下調空間。而房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝則表示，項目每個單位平均建築成本達$151萬，若再調低售價或令項目出現虧蝕。
對於以上「終極窮人恩物」，筆者只好嘆「這些機會不是屬於我的」，不過如果真的有機會，相信我都不會參與計劃，因為始終定價仍然偏高，公屋住戶難以負擔，另外「綠置居」景泰苑平均呎價是$5,658，與新居屋價錢相若，從單位面積及質素比較之下，買新居屋可能更為划算。
再者，最重要的是，如果購買「綠置居」，業主須交還現時居住的公屋單位，事實上，不少香港人有公屋夢，要放棄所擁有的並不是易事。而如果從支出方面來計算，截至9月1日，公屋平均月租約為$1,872；而供樓的話，入場費$94萬的樓盤，借到盡的話，每個月需付$4,006，約相差2.14倍。
除此之外，計劃設有5年限售期，業主首次轉讓起計5年後，單位業主可（一）在無需繳付補價的情況下，在居屋第二市場按業主自行議定的價格出售單位予獲房委會提名的人士；或（二）在繳付補價後於公開市場出售單位；在首次轉讓起計三年至五年內，則可毋須補價在居屋第二市場出售單位給綠表買家。
坦白說，計劃的原意是好的，是希望公屋住戶騰出原住的公屋單位重新編配，有助加快公屋流轉，但基於種種因素，計劃欠缺吸引力。筆者認為，政府必須增加項目吸引力才可以洐生其最高成效，如下調折扣率，或提供其他優惠，以增加綠表人士交還面積較大的公屋單位增加流轉的機會。
中原城市領先指數(CCL)新報136.57（反映2016/09/05至2016/09/11 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.68%，而較上年同期下跌7.04%。
本周4個分區中，只有新界(東)區錄得升幅，按同上升0.12%，新報146.33，較上年同期下跌5.17%。而港島區則是跌幅最多，新報145.47，按周下跌1.28%，較上年同期下跌9.01%。九龍區最新錄得133.97，按周下跌0.81%，較上年同期下跌7.33%。新界(西)區按周下跌0.40%，新近錄得121.38，較上年同期下跌6.23%。
-- 沙田欣廷軒2房單位 $535萬易主 --
世紀21奇豐物業第一城分行高級分行經理吳元利表示，日前錄得沙田欣廷軒2座中層B室成交，實用面積417平方呎，2房間隔，向北外望鐵路景，業主原叫價$550萬，後減價$15萬至$535萬易主，實用面積平均呎價$12,830，屬市價成交。
-- 馬鞍山曉峰灣畔海景戶 $550萬易手 --
世紀21奇豐物業海典灣分行經理胡佩碧表示，日前促成馬鞍山曉峰灣畔成交，單位為3座高層D室，實用面積482平方呎，2房間隔，座向北面，望海景，以$550萬獲承接，實用面積平均呎價$11,411，屬市價成交。
-- 新屯門中心低層戶 $375萬獲承接--
祥益地產營業經理黃慶德表示，日前錄得新屯門中心8座低層A室，實用面積501平方呎，2房2廳，日前獲一名區內上車客以$375萬獲承接，實用面積平均呎價$7,485，屬市場價成交。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $448萬售出--
祥益地產營業主管謝利官表示，日前促成天水圍嘉湖山莊賞湖居4座高層C室，實用面積551平方呎，3房，享開揚景觀，獲區內客以$448萬購入，實用面積平均呎價$8,131，屬市場價成交。
-- 九龍塘The Grampian開價 定價$6,000萬起 --
由興勝創建發展的九龍塘The Grampian上載價單，單位定價$6,000萬至$1.2億，實用面積由2,077至2,134平方呎，呎價$28,888至$56,232不等，當中1樓A及B室連家具出售，定價劃一$6,500萬，呎價$31,295。項目僅提供90天付款，不設任何折扣或優惠。
-- 何文田皓畋加推148伙 --
嘉里旗下的何文田皓畋舉行記者會，公布項目最新部署。嘉里物業代理市場策劃總監吳美珊表示，項目加推2號價單涉148伙，實用面積由468至936平方呎，採2房至3房間隔設計，分布於項目第1、2、5及6座。 根據價單，單位定價由$999.2萬至$3,256.7萬，呎價介乎$20,204至$34,794，付款方法不變，最高可享15至16%折扣優惠。
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