2025-05-02 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第一百六十一期 2018年4月11日] 買樓收租是香港人最常用的投資方式，而且回報相對較穩定。但往往不少人忽略放租亦存在風險，就是一旦遇上租霸，業主除未能收取租金外，嚴重的更可能會被不斷騷擾、恐嚇等。
業主與租客糾紛常有聽聞，有業主向筆者訴苦，指出早前經代理將單位租出，租客是一對夫妻，而且有正職的。入住前，租客對單位並沒有意見；但入住後，即刻向業主要求維修及延長免租期，最終因拖欠租金而鬧上法庭。
其後，業主收回單位，並打算再次將單位放租。經過上一次的噩夢，她最關心是如何分辨租霸，以減少中伏的機會。參考各租霸個案後，筆者簡單歸納租霸3大特徵，以供業主作以防範。
首先，業主要留意急租、而且不議價的租客。以正常的情況來說，業主當然想找即時起租、沒有任何要求及即時簽約的租客，但不會跟你討價還價的就是好租客？不一定，因為有可能對方不打算交租，或者入屋後才提出大量意見。
就此，筆者建議業主與租客睇樓及簽租約時，需了解租客的工作及經濟狀況等，並最好要求對方提供糧單及工作卡片等。而且切記一定要簽租約，以及須於簽署後30內提交予稅務局的印花稅署打釐印。一旦租客是租霸，業主仍可以拿租約作為有關呈堂證據。
另一個特徵是，租客以公司名義簽署租約。要知道，在香港成立公司簡單，而且費用不高，有租霸會利用空殼的「有限公司」來簽署租約。其實當「有限公司」倒閉後，是無須為債務負上任何責任。
另外，最可怕的是由於公司是空殼的，根本沒有資產，即使業主向法庭追討，最多只是收回單位，而所拖欠的租金沒有辦法取回。因此為保障自己，業主租出單位時，要先查清楚租客公司的背景，如有任何懷疑，寧願先援一援，或者租給其他人。
第3個要留意的是，租客選擇在星期六、日簽租約，並以支票形式一次過繳付按金及上期。當然，對於現時忙碌的香港人來說，這是非常普遍的情況，但這涉及的風險相對較一般大。
事實上，筆者不太建議收支票，為什麼？因為銀行星期六及日不會提供支票結算服務，即是說業主最快要到星期一才知道有沒有「彈票」。但鑰匙一早已交予租客，而「彈票」時業主又收不到錢，噩夢有可能就從此開始。
對於防範租霸，有人說找代理介入就可以，筆者不太認同，代理的確可以作初步的篩選，但代理終究職責是促成成交，並沒有能力可以100%確認對方是租霸，抑或是好的租客。
因此筆者認為要防範租霸，最重要的是業主的心態，切忌過於心急及疏忽，凡事問多一點，留意多一點。另外，業主亦可以向業主會查詢租霸名單，以及購買「防租霸保險」，保障自己。
中原城市領先指數(CCL)新報177.61（反映2018/03/26至2018/04/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升1.53%，較上年同期上升16.71%。
本周4個分區均錄得升幅，當中九龍區升幅最多，新報174.84，按周上升2.94%，較上年同期上升17.60%。港島區亦錄得輕微升幅，按周上升1.13%，最新錄得184.07，較上年同期上升12.29%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得186.22及159.53，分別按周上升2.61%及1.56%，較上年同期分別上升14.12%及16.03%。
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