2024-04-25 28Hse Editor
屯門兆康NOVO LAND昨天公布首張價單165伙單位，折實平均呎價13,188元，與區內樓齡較新的豐連及珀御相比低了約兩成。代理指，相信今次發展商低開的原因，在於最近有加息、疫情反覆等負面因素，而且項目規模較大，低價亦有利去貨；再者，NOVO LAND所在的兆康第54區，2017年的補地價每呎僅2,800元，即使今次低價開盤相信仍有可觀利潤。
NOVO LAND鄰近的新盤，較新樓齡的有南豐發展的豐連，及新地同系發展的珀御，樓齡都約4年。據中原地產提供資料，豐連目前二手單位平均呎價約16,262元，珀御則約16,484元。昨日NOVO LAND首張價單折實平均呎價13,188元，與上述兩盤目前二手相比，低了約兩成。屯門區內9年樓齡的指標屋苑瓏門，現時屋苑平均呎價17,200元，NOVO LAND相比下亦低了23%。
疫下去貨「求量不求價」
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，今次發展商低開，相信因為有加息、疫情變化等因素，令發展商不惜加大折扣優惠，以低價出擊，亦可見發展商去貨決心非常大。他直言，現時市況前景未明，發展商要平價推銷，才有望激發買家的入市意慾。預計下半年新盤都會採平價促銷策略，有機會「一個平過一個」，料二手市場會備受衝擊。
事實上，該項目規模龐大，提供4,585伙單位，但位置上卻不接近港鐵站或輕鐵站，作為「全港最重貨發展商」的新地，想要在逆市下大量去貨，就要在開價及配套上着手。例如早前發展商已預告會開巴士線，亦提到項目會所約40萬方呎，就是想為項目增加吸引力。而今次低價開盤，亦是一種「求量不求價」的銷售策略。資料指，項目分六期推售，今次只屬推第1A期的824伙。
低成本補地價創造條件
此外，項目補地價成本較低，亦為項目低價開盤創造了條件。翻查資料，NOVO LAND所在的兆康54區，為新地早年收購農地之後補地價發展，先後兩度補地價，最早是2017年，先以65.3億元補地價，如果以最高商住樓面285.2萬方呎計算，每呎樓面地價約2,290元；若以純住宅230.65萬方呎計算，每呎樓面地價則約2,831元。
之後新地再成功併購地盤周邊3個地段、逾兩萬方呎，於是兩年前再度補地價5.5億元，新增樓面約10.355萬方呎，每呎樓面地價約5,316元。前後兩次補地價合共涉資約70.3億元，以現時住宅樓面逾241萬方呎，即平均每呎地價僅2,900元左右，計算建築成本約5,000元、10%「發水樓面」、八成實用率計算，以首批價單計，發展商仍可有20%以上合理利潤。 ◆香港文匯報記者 顏倫樂
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