2024-05-28 28Hse Editor
新一份施政報告今日出爐，市場料將重點聚焦土地房屋供應，置業人士近期都觀望當中的「遊戲規則」會有怎樣的變化 ，令過去幾周一二手交投皆減少。其實觀乎特首林鄭月娥過去4份施政報告後的樓市，即使公布多項大型供地計劃，但由於大多增加公營房屋，而且「遠水不能救近火」，對樓價影響有限，回顧林鄭的特首任期，以CCL計樓價累升18.47%。
臨近施政報告，樓市觀望氣氛極濃，交投均大幅減少。以上周末為例，美聯統計10大藍籌屋苑只有7宗成交，較上一周下跌約30%。至於一手方面，近期發展商均減慢推盤速度，像過去周末只得餘貨推售，錄170宗成交，數量看似不少，但對比9月初高峰時期的周末574宗成交，前後對比相當強烈。
市民觀望政府如何「開創式」
市場交投突然下跌，除最近股市波動外，亦與新施政報告有關。林鄭預告今日公布的施政報告會是一份有「開創式」的報告，就最近市場傳聞，便有如建議全面開發新界北，範圍達8,100公頃，提供40萬至50萬伙單位；參照《強拍條例》降低祖堂地的出售門檻、釋放河套區周邊濕地並併入古洞北發展區；落實龍鼓灘填海220至250公頃，並搬遷葵涌碼頭至龍鼓灘填海區，騰出300公頃市區臨海地建屋；改組運房局等等。上述傳聞如成真，反映本屆政府即使餘下約9個月任期，仍有意作出遠超「看守政府」的規劃，鐵下心來破解土地難題。在香港今天良政善治環境下，市場料可大幅加快土地供應步伐，因而讓不少準買家選擇觀望報告出台之後，香港樓價會否下跌。
回顧林鄭上任以來4份施政報告，不乏嶄新房策推出，如土地共享先導計劃、公私營房屋比例改為七三比等，惟由於大多屬於長遠房屋供應及公營房屋，短期房屋供應依然緊張，樓價於施政報告公布後亦升勢不變。中原城市領先指數（CCL）由林鄭上任時的160.05點，升至上周五的189.61點，累升18.47%。
短期房屋供應緊張未變
按照政府思路，今年大舉增加土地供應，主要希望為將來建立土地儲備，應對樓價再攀升的風險。短期房屋供應緊張的局面，今日依然未變。房地產於本港屬經濟支柱之一，於平衡安居與經濟發展的需要下，業界均預測政府今次即使增加土地供應，提供的單位比例亦會傾向增加公營房屋。
而與短期房屋供應較相關的，主要為放寬舊樓強拍門檻，市傳將由之前八成降至七成或七成半，這些釋出的舊樓重建項目，亦多屬市區地盤，今天市況下估計樓價不會低。綜合各種因素，業界對今次施政報告後的市況仍然樂觀，相信政府考慮市民安居的同時，亦不會想一下子推倒私樓市場。不過，當前社會高度關注樓市下，樓價未來要大升的空間亦變得相當狹窄。■香港文匯報記者 顏倫樂
過去4份施政報告重點房策
2020年施政報告
1.成立「項目促進辦事處」加快處理大型私宅用地發展審批
2.擴大發展局「精簡發展管制督導小組」職權，涵蓋發展局以外的部門
3.運用合共83億元專項撥款，促成非政府機構於3年內提供1.5萬伙過渡性房屋
4.為輪候公屋超過3年的合資格申請住戶提供現金津貼
2019年施政報告
1.放寬九成按揭保險樓價上限，由400萬元提升至800萬元
2.建議市建局項目提供更多「首置」或其他類別資助房屋
3.運用《收回土地條例》收回3類私人土地，發展公營房屋
4.重新規劃屯門西的沿海發展，包括研究提供作住宅
2018年施政報告
1.日後所有新增土地七成用作興建公營房屋
2.推展「明日大嶼」，展開人工島填海研究
3.公布「土地共享先導計劃」，滿足短中期房屋需求
4.重啟工廈活化計劃
2017年施政報告
1.土地供應專責小組檢視不同土地供應選項，謀劃整全及長遠土地策略
2.建議房委會將「綠置居」.「白居二」計劃恒常化
3.建議推出「港人首置上車盤」
4.協助和促成由民間主導和推行的短期措施，增加過渡性住屋供應
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