2025-07-01 28Hse Editor
自從政府多次放寬高成數按揭的限制後，物業承造高成數按揭的比例大幅增加。然而，按保要求貸款人的物業必須為自住，如果被銀行揭發「偷雞出租」，後果不堪設想。
業主需提供自住證明
在申請按保貸款時，業主會被要求作出自住聲明。因此，當業主將單位出租時，便屬於提供虛假聲明，有可能面臨刑事檢控。為了避免業主私下出租單位，按揭公司會在批出貸款後的三個月內要求業主提供自住證明，例如提交水電煤單。同時，銀行或按揭公司也會每年隨機抽查業主，要求他們在一定期限內提交水電煤單作為證據。
如果業主無法提供相應的證據，銀行或按揭公司將懷疑業主出租物業，可能會要求償還貸款。過去，如果按揭成數為90%，則按揭成數會下降至50%。然而，2024年2月，金管局宣佈放寬出租物業按揭的成數限制，無論樓價如何，按揭成數調升至60%，同時資產水平的計算也從原本的50%提高至60%。
然而，對於一個價值700萬元的物業，業主需要補回30%至40%的貸款，即超過200萬元。同時，如果業主在被銀行質疑時仍聲稱單位為自住，一旦被按保公司和銀行發現與事實不符，將被視為提供虛假聲明，按揭公司有權提出刑事起訴。
虛假聲明或被刑事起訴
根據現時房屋條例，作出虛假聲明的最高刑罰為罰款五萬元及監禁半年。過去有一案例，申請人因為在申請「自置居所貸款計劃」作出虛假聲明獲取房屋貸款，除了罸款外，亦要清繳貸款連同利息及行政費用，以及喪失申請房委會其他資助房屋及貸款計劃的機會。
私下出租高成數物業的後果不只是被call loan，更要清繳相關利息及行政費用。若觸犯了按保的虛假聲明條例，日後再申請按保，相信會受到影響。
另外，若業主向稅局申請把出租物業的按揭利息來扣個人入息稅，稅局會抽樣向銀行查詢該物業是不是擁有出租用途，因而會被揭發業主將單位出租。
因此，業主必需要先甩按保，轉按至5成按揭，才可以將單位出租。
租客查冊自保
萬一租客不幸租住有按保的物業，業主被銀行call loan時會有被趕走風險。租客要避免有關情況，可先從單位查冊，以了解業主買入單位時的銀行貸款，對應當時買入單位的樓價。不過，一般銀行的按揭在查冊上很多時都會顯示「alll monies」，方便日後業主作出加按。因此，租客並不知道業主是否用按保買樓。
作為租客，記得要為單位打釐印保障自己，當場亦可向地產代理了解，並要業主聲明單位是否有承造高成數按揭。
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