2025-05-09 28Hse Editor
本港多間銀行宣布減息，按揭息率降至3.5厘，創下1年半新低。每100萬元貸款額月供減少71元，全年累積減息0.625厘，按揭支出減少約7%。低息環境吸引不少租客加速入市，樓市成交逐步回暖，屯門及將軍澳多個屋苑錄得轉租為買個案，市場預期按息將於明年進一步下調至3.25厘，樓市交投料將持續向好。
隨美國聯儲局減息0.25厘，本港包括滙豐（00005）、中銀香港（02388）、恒生（00011）及渣打（02888）在內的8間銀行，昨日宣布將最優惠利率（P）下調0.125厘，滙豐等3大行將P由5.375厘降至5.25厘，其餘銀行則由5.625厘降至5.5厘。此次減息幅度低於美國，但仍令按揭供款負擔顯著減輕。
以現行銀行普遍採用的拆息按揭（HIBOR，H按）「封頂息」P減1.75厘計算，實際按揭息率由3.625厘降至3.5厘，為2023年5月以來最低水平。此次減息不僅令現有業主受惠，也進一步吸引準買家入市。據統計，宣布減息的8間銀行佔本港現樓按揭市場超過84%的份額，影響廣泛。
此次減息對買家供款壓力有直接緩解。以每100萬元貸款額、30年還款期計算，月供減少71元；若貸款額為500萬元，月供由減息前的22,803元降至22,453元，每月節省350元，減幅1.5%。若計算今年9月至今三次減息的累計影響，供款減幅達7.3%，每月可節省1,780元。
低息環境下，租客「轉租為買」的趨勢明顯。例如，屯門卓爾居7座高層H室，實用面積525平方呎，2房間隔，近日以588萬元成交，呎價11,200元。買家為租客，趁減息及租金高企，加快入市步伐。原業主於2005年以183萬元購入，轉手帳面獲利405萬元。
卓爾居另一宗成交為6座中層A室，實用面積521平方呎，2房單位。該單位原叫價600萬元，最終以568萬元成交，呎價10,902元。買家計劃作短期投資收租，按目前市值租金約15,500元計算，租金回報達3.3厘。
減息亦刺激將軍澳租客轉買自住。海翩滙2座中高層C室，實用面積424平方呎，1房單位，近日以593萬元成交，呎價13,989元，屬市價。買家為同區租客，趁減息入市自住。原業主於2016年以527.3萬元購入，持貨8年，轉手帳面賺65.7萬元。
以目前1房單位市值租金約17,500元計算，買家如選擇按揭貸款7成、30年還款期，按3.5厘息率計算，月供約18,640元，與租金僅相差約7%，顯示供樓開支已接近租金水平，吸引租客考慮置業。
業界普遍認為，此次減息將進一步刺激樓市交投。中原按揭董事總經理王美鳳表示，美國息口已進入回落周期，港元拆息亦將逐步下調，預計銀行在拆息回落至一定水平後有望再減P，明年按揭息率或進一步降至3.25厘。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，低息環境將減輕業主供款壓力，提升市民入市信心，有助帶動樓市交投量增加。地產建設商會執行委員會主席梁志堅則指出，儘管美國減息步伐放慢，但本港政府銳意發展經濟，樓市復甦仍需時間，但中長線前景樂觀。
在減息效應下，本港按揭息率降至1年半新低，租客轉買及投資者入市意欲明顯提升。隨著供款壓力減輕及樓市平穩回暖，預期未來低息環境將持續支撐樓市交投，為業主及買家帶來更多利好機遇。
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