2024-05-14 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第五十二期 2016年3月9日] 政府早前公佈新年度的賣地計劃，發展局局長陳茂波宣佈2016至17年度將推29幅住宅用地，當中大部分已完成改劃程序，合共提供1.92萬伙單位，單位數量創6年新高。政府釋出土地可增加私樓房屋供應，惟樓市正在調整，發展商入標買地更為審慎，更為挑剔。
近月政府賣地接連錄得流標，好像是青衣細山路住宅地皮及元朗凹頭住宅地，均是因標價未達政府所定的底價，而不接納任何標書。政府按既定機制在市場上公開出售土地，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，便不會出售該土地。
有人認為政府持續的賣地，而且更推出大量地皮，只是會增加流標機會。筆者不太認同以上的講法，首先土地是否成功售出是講求其地理位置、建築難度及政府所定的底價等因素，如果土地質素較佳，發展商當然會願承擔較高投資風險入標；相反土地質素欠佳，必然會減少發展商的承接意慾。
如按這些住宅土地的位置區分，29幅中有17幅位於新界、九龍有10幅、港島有2幅，當中較為吸引的是位於啟德的7幅土地，共涉逾7.2公頃，可興建6,000伙，伙數佔賣地表逾3成，屬新年度的重頭戲。
究竟是批的土地會成功被發展商全數吸納，還是會持續發生流標情況？我們難以估計，因為有些土地政府所定的底價較貼近市價，好像是大埔荔枝山山塘路住宅用地，當中受到環保團體入稟申請臨時禁制令禁止批出標書，最後由中國海外以$21.3億購入用地。
以上地皮地盤面積約405,760平方呎，可建樓面面積約1,152,824平方呎。市場之前估計每平方呎樓面地價低約$3,200，但最終每平方呎樓面地價僅$1,848，較市場估計的低42%。由於地皮規模龐大，具有一定的發展潛力，但是受臨時禁制令影響，發展商出價態度保守，再加上政府定的底價較低，因而促成是次比預期低價的土地批出。
就於以上的土地低價順利批出，但青衣細山路及元朗凹頭住宅地則流標，有人質疑政府賣地機制出現不一致，擔心雙重標準。陳茂波表明，這不會發生的，本屆政府沒有高地價政策，但也絕對不會賤賣土地。
他解釋，政府有一套客觀、獨立、行之有效的賣地機制。賣地前，地政總署的一組專業測量師會進行專業估價，於截標當日在考慮最新巿況、有關用地的條件、賣地條款及其他可能影響用地發展的因素後訂出底價，訂價過程其他官員不可干涉。而且若然有標書出價達至或高於底價，有關用地亦會經由中央投標委員會審視後批予出價最高者，以確保公平。
對於上述的機制，筆者沒有懷疑，只是覺得既然流標情況頗為嚴重，政府應採相對的應對措施，否則持續流標，影響房屋日後供應量。首先，我們要理解土地為何會流標？是因為土地質素欠佳，還是底價定得太高？
如果是土地質素欠佳，某些用地更可能附帶修葺鄰近斜坡的需要，或需面對司法覆核的風險，吸引度較低，發展商固然不願意承擔有關的風險，入標意慾減少，因此筆者認為可考慮改變土地用途，如交給房委會興建公屋或居屋，既可增加房屋供應，又不會浪費有關土地。
反之，如果是因底價定得太高而流標，筆者建議政府可重新檢視流標地的賣地底價，並且多考慮樓市前景，而作出相對的修定，以減少再次流標的機會。如果土地能夠成功批出，可令有意置業的巿民，對未來房屋供應量有清晰明確的預期，及早制定買樓的時間表。
中原城市領先指數(CCL)最新130.77（反映2016/02/15至2016/02/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.15%，但較上年同期下跌3.99%。
本周僅得九龍區錄得升幅，新報127.69，按周上升1.06%，而較上年同期下跌5.72%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得134.92及114.85，按周下跌0.52%及0.51%，分別較上年同期下跌3.28%及5.62%。而港島區則按周下跌0.19%，新報140.23，較上年同期下跌3.30%。
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