2024-05-14 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第七十七期 2016年8月31日] 香港的樓市問題非一朝一夕可以解決，增加土地供應、發展郊野用地是最直接的解決方法，然而增加土地供應並不是一件易事，填海及改變土地用途均有機會受到各組織反對，整個土地的增加節奏因而被拖慢。
有見及此，為了有效的增加土地供應，規劃署早前修訂《規劃標準與指引》，放寬主要巿區及新巿鎮的最高住用地積比率。新指引顯示，覆蓋主要市區(香港島、九龍、新九龍、荃灣和葵青區)，範圍內屬於住宅密度第2區、第3區的部分，最高地積比率分別由原本的5倍及3倍，分別放寬至6倍及3.6倍，增加幅度約20%。
而新市鎮方面，第2區的最高住用地積比率現是5倍，而第3區則由原本的3倍放寬至3.6倍，及第4區由原本的0.4倍放寬至0.8倍。政府的放寬，增加了房屋供應，對市民是一大好事，有望可以紓緩供求失衡的情況。
翻查資料，規劃署是次的修訂是自2000年後、近16年首度修改關於住宅密度的篇章，主要是配合施政報告內提及放寬住宅發展密度的政策而定的。既然要放寬住宅密度，為什麼不統一放寬整個香港？規劃署表示，住宅發展密度第1區（港島北部及九龍半島），由於人口較密集，因此不會獲上調發展密度。
宏觀政府資料，截至2016年5月底，城市規劃委員會已批准涉及42幅房屋用地的放寬發展密度申請，令單位供應量增加約7,850個。在規劃署未有新的修訂時，若發展商要求政府放寬發展密度，需向城規會入紙申請，有關處理的程序需時。隨着新指引的修定，發展商可省卻有關的申請，加快建樓的時間。
新指引的推出，有輿論認為這作用不大，每一幅地皮只可以增加少數單位供應，不足以應付現時龐大的住屋需要。對此，筆者覺得，面對土地供應緊張的情況，可選擇的不多，放寬最高住用地積比率的確是增加房屋單位的方法之一。
再者，而增加的數量方面，正所謂「只要努力，必能聚沙成塔，顯現成績。」假如一幅地皮可多建200個單位，50幅地皮加在一起就可多建1萬個單位，雖未能大幅度提高單位數量，但這些單位的出現可紓緩房屋緊張情況，何樂而不為。
另一方面，市民普遍質疑加大地積比率的可行性，社區設施又會否足夠應付突然的需要，又擔心新建的大廈會否成為屏風樓、阻擋景觀、影響空氣流通等。事實上，規劃署強調只會在交通、環境等配套符合的情況下，才會放寬有關土地的密度。
坦白說，是次政府主動放寬發展密度，起碼顯示政府的確有決心解決房屋問題，雖則新增的房屋數量不會多，但是總比沒有的好。解決香港房屋問題從來都不是簡單事，政府必然採取多管齊下的策略，才能大幅增加土地、房屋供應。現階段，我們唯有儲夠銀彃，等待政府的新政策。
中原城市領先指數(CCL)新報133.13（反映2016/08/15至2016/08/21 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.21%，而較上年同期下跌8.47%。
本周4個分區中，港島區跌幅最多，按周下跌0.60%，新報141.32，較上年同期下跌10.20%。而新界(東)區亦錄得跌幅，新報143.54，按周下跌0.35%，較上年同期下跌5.74%。反之，九龍區及新界(西)區均錄得升幅，按周分別上升0.08%及0.66%，新報130.44及119.7，而較上年同期分別下跌8.49%及7.26%。
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