2024-05-17 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三期 2015年3月25日]行政長官梁振英年初發表施政報告，房屋問題是其一重點，他認為除了房委會的居屋和房協的資助出售單位外，還可以推出更多不同模式的資助出售單位，以幫助不同市民置業。他建議房委會推出「綠表置居先導計劃」，在正在興建的公屋中，選擇合適的項目，出售給主要住在公屋的綠表人士，以騰出公屋單位予正在輪候的人士，加快公屋流轉。
「綠置居」現仍是處於初步階段，上星期 (3月17日) 資助房屋小組討論計劃的折扣率、定價及轉售限制等，但因委員對計劃存在很大分歧，例如是轉售限制安排應否較居屋更嚴格，委員間至少有兩個方向，一是跟居屋做法，即是購入五年後再補地價；另認為要引入比居屋更多的限制，如只能轉售予綠表市場。
房委員資助房屋小組委員會主席黃遠輝預料，最快明年首季可以預售1千個主要集中在市區的新公屋單位，定價較居屋低，可能會以市價一半，甚至以成本價出售，即由$70萬至$100萬不等。如果計劃受歡迎，更可能會成為長遠政策。有消息指，大窩口德士古道房屋發展項目，是「綠置居」疑似選址。
政府早前推出2,160個新居屋單位，不少市民冒雨排隊遞交申請表，更有市民因遲交表格而不知怎樣和女朋友交待。房委會最終接獲近13萬份申請表，超額認購59倍，創歷史新高，反映市民渴望循資助自置居所途徑「上車」，明日攪珠，難免有人歡喜有人愁。
而且，現時已有約27萬戶輪侯公屋，然而委員會上星期通過調高2015/16年度公屋入息及資產限額(有關詳情見表一)，新措施將於4月1日起生效，令符合資格申請公屋的住戶增加至約13.5萬戶，輪侯公屋人士可能大幅增加，加重輪候冊壓力。
如果單位售價真的如黃主席所料，筆者非常支持政府推出「綠置居」，計劃使公屋家庭除居屋外，還多一個選擇，幫助他們向上流動，促進公屋流轉。當公屋住戶購買單位時，需交回公屋單位，這既不減公屋供應量，又可加快公屋單位流轉，亦能夠平衡公屋住戶置業及輪候租住公屋人士的需求，是一個「雙贏」的政策。
計劃的推出，會增加綠表申請者的置業機會，為顧及資助自置居所政策的公平性，如果計劃效果顯著，政府可調整居屋白表比例，綠白表比例可由現時六比四，調整至白表佔大多數，更可以預留一些配額予白表單身人士，增加大家上車機會。計劃相信最快可於明年推行，有關內容細節仍未確實，如果對計劃有意的市民，應密切留意計劃的討論進度。
除此之外，現時發展商推出的新盤，大多都提供細單位，好像是新世界發展的元朗溱柏，單位實用面積由272平方呎起，採開放式至4房設計，類型多元化，滿足不同人士的需要。之前嵐山2期的165呎實用的開放式設計戶型，加價推出，部分單位更加至$209.2萬，成為市場焦點，最後即日全數沽清，附圖為該示範單位。政府是次發售的居屋單位實用面積介乎約371至511平方呎，筆者認為政府日後可參考發展商的做法及市場上的需求，提供一部分較細面積的居屋單位，及可採用開放式設計。這樣不但能以有限的土地去增加單位供應量，而且也可迎合市場上的需求，提供較低入場費的盤源，從而增加市民置業的機會。
當然，細面積的居屋單位，主要目標是私樓首期資金不足的單身人士或上車一族，如他們成功置業，對市場上的上車盤的需求減低，可降低細價樓的熾熱程度。當他們日後有需要或經濟能力，可在市場上再物色一個合適的單位換樓。細面積居屋也能對現時市場上大量的非法「劏房」戶作出「回應」，彌補現時居屋單位所欠缺的戶型面積，從而減輕日益嚴重的非法「劏房」戶。
要解決房屋問題，治標又治本的方法是持續增加房屋土地供應，早前梁振英曾表示在香港覓地建屋十分困難，處處受到不同團體、組織或政黨的壓力。筆者認為特區政府於03年經歷了樓市泡沫後，政府不再介入物業市場，停建居屋及停止租者置其屋計劃，由此年開始，政府開始淡出物業市場，以減少對私營市場的影響，同時由主動進入市場改為鼓勵市民於私人市場置業，十多年過去，後果反映在今天的樓價上，一般市民或年青人難以上車。
於12年，梁振英成立了「長遠房屋策略督導委員會」，協助制定香港資助房屋的長遠發展，但是要立即興建大量公屋居屋是不可能的事，這是政府未來一段長時間的策略。所以在增加房屋供應的過渡期，採用「綠置居」及減少居屋單位的面積，亦可作緩衝的作用。
而今期主要提及的白表及綠表，有些讀者可能不太分辨到當中的不同，故筆者提供了一些資料，供28Hse 的會員參考。
綠表與白表均有資格購買居屋，綠表主要為公屋住戶，透過申請可抽籤購買居屋；而白表人士則是非公屋住戶透過申請在「居屋第二市場」購買居屋，及可購買2007年後重售的一手居屋剩餘單位。
綠表人士一般包括︰ 1. 租住公屋住戶 2. 經核實合資格入住公屋，並在一年內可獲編配的公屋申請人 3. 合資格入住公屋的受清拆影響人士及災民 白表資格人士一般包括︰ 1. 符合入息資格的私營房屋的住戶 2. 公屋或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員
以上關於綠表人士及白表人士的定義只是簡述，如想知道更多，可於香港房屋署網頁內細閱，網址為：http://www.housingauthority.gov.hk/tc/home-ownership/surplus-hos-flats/eligibility/
綠表人士除可購買一手居屋外，亦可透過「居屋第二市場」以不用補地價方式購買居屋；而白表人士在「居屋第二市場」則需以補地價方式購買二手居屋，因居屋原是房委會以低於市價售予綠表人士。「居屋第二市場」基本是與一般物 業買賣無異，只是在於不同人士是否需要補地價的分別。
表一：公屋申請的入息及總資產淨值限額( 2015年4月1日生效)
中原城市領先指數(CCL)最新報139.03 (反映2015/3/9至2015/3/15(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.17%，較上年同期上升18.61%。
本周4個分區，新界(西)區升幅最大，按周上升1.39%，較上年同期升幅高達27.83%。而港島區最新報147.42，按周上升0.3%，較上周同期17.16%。當中九龍區及新界(東)區則較上周下跌，九龍區最新報138.11，較上周跌0.53%，但較上年同期上升20.43%。而新界(東)區新報144.79，按周下跌0.3%，較上年同期上升19.27%。
-- 屯門市廣場兩房 $9,000租出 --
祥益地產分行主管張淑燕表示，日前錄得一宗租賃成交，單位為屯門市廣場，3座高層C室，實用面積369平方呎，建築面積523平方呎，兩房一廳，以$9,000租出，實用面積平均呎租為$24.4，而建築面積平均呎租$17.2。據知，新租客為區內客，鍾情單位內籠夠大，加上客廳向東，故即租此單位。
-- 屯門翠寧花園 $1.05萬獲區內客承租 --
祥益地產分行主管林英傑表示，日前錄得屯門翠寧花園6座中層H室，實用面積592平方呎，建築面積704平方呎，三房兩廳，以$1.05萬獲區內客承租，實用面積平均呎租為$17.7，而建築面積平均呎租$14.9。據了解，新租客鍾情該單位內籠間隔實用，而且更附設雅致裝修，加上樓層高座擁開揚景觀。
-- 荃灣昌耀大廈 $350萬易手 --
星輝地產代理高級營業員盧先生表示，日前錄得一宗買賣成交，單位為荃灣昌耀大廈高層B室，實用面積315平方呎，建築面積400平方呎，以$350萬易手，實用面積平均呎價$11,111，而建築面積平均呎價$8,750。
-- 荃錦中心中層戶 $12.5萬租出 --
星輝地產代理高級營業員盧先生表示，日前促成宗租賃成交，單位為荃錦中心1座中層C室，實用面積386平方呎，建築面積521平方呎，兩房望樓景，以$12.5萬租出，用面積平均呎租為$32.4，而建築面積平均呎租$24。
-- 嘉悅間隔多元化 開示範單位 --
由嘉華國際發展的將軍澳嘉悅，項目提供372伙，單位間隔多元化，標準單位間隔由1房至4房，另高層設有4個特色單位及8個頂層複式單位。示範單位於上星期五(3月20日)開放予公眾參觀，是次開放的三個示範單位，包括第1座18樓F室的3房1套房（設儲物室連洗手間）經改動和無改動示範單位，以及第1座18樓E室的2房無改動示範單位。
-- 迎海‧星灣御周六售138伙 --
恒基等發展的馬鞍山迎海第三期迎海‧星灣御加推價單，新價單涉及138伙，均設於第17座(極御星灣)，售價由$684.7萬至$2,449.8萬不等，付款方法及優惠不變。單位於星期六(3月28日)發售，分兩輪銷售，122伙開放予公眾抽籤發售，餘下的16伙則提供予合作夥伴培新董事及直系親屬內部抽籤認購。
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