2024-05-14 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百五十九期 2022年2月16日] 在疫情下，投資市場氣氛或多或少受到影響，入市態度較為審慎。然而工商市場近日卻有一宗矚目成交，大手買家斥資$7億，購買工商大廈6層樓面，涉及68,710平方呎，並取得項目命名權。
有關成交為麒豐資本旗下的新蒲崗全新活化工廈東傲，項目位於七寶街1號，樓高24層，提供193個單位，可銷售樓面約28萬平方呎，單位面積由700至2,900平方呎不等，而全層樓面則由1萬至1.5萬平方呎。
而大手買家購買了6層樓面，包括2樓、5樓、6樓、25樓、26樓、27樓，每層面積7,319至12,518平方呎，總樓面68,710平方呎，呎價約$1.01萬。買家為本地投資者，計劃保留部分樓面自用，其餘部分則會出租。
此外，關於新蒲崗東傲，還有一個話題掀起熱議。地政總署就一新蒲崗興建中的工業大廈的廣告宣傳提供失實資料，向其提出警告。根據內容，涉事項目推斷應該是東傲。
究竟有什麼失實的資料呢？該項目的廣告宣傳資料闡述工業處所可以用作特定的非工業用途，而無須向地政總署申請短期豁免書和繳付任何費用。但是相關地契訂明該私人地段僅限作「工業用途」（即准許用途），而且該地段內的工業用途必須涉及製造工序。
除此之外，地政總署指出有關工廈項目屬新的發展項目，並不在發展局於2019年2月公布的活化工業大廈計劃下放寬工廈地契豁免書申請的政策涵蓋範圍。即是說，買家將單位用作非工業用途的話，是違反地契的，有機會被釘契。
釘契會影響按揭，而且即使將單位出售，有關問題會保留在物業上，下手買家仍要處理有關問題，物業價值因而受到影響。當土地總署發現違規時，一般而言，會先發出警告信，要求業主在限期內糾正違契用途，而且將其警告信送交土地註冊處註冊，即是大家認知的釘契。
如果違規情況嚴重的話，例如對公眾安全構成嚴重威脅，在必要時，政府會採取進一步契約條款行動，包括重收物業或把物業權益轉歸政府所有。由於可見，單位被釘契影響很大的，切勿知法犯法。
話雖如此，釘契並不是一世的，就此情況，買家可以申請「解釘」，不過前題是物業已糾正用途，符合工廈地契，被地政總署定期覆查後，並把有關合格文件交到土地註冊處登記。
不過值得留意的是，「解釘」並不是將原有文件從物業紀錄冊上刪除，而是再登記另一份文件以了結事情。即是說，如果買家購買物業時，見到有釘契而業主表明問題已解決，要留意有沒有登記證明事件已解決的文件，若找不到，即代表物業仍在釘契階段，大家就要小心。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得184.49（反映2022/01/31至2022/02/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.77%，較上年同期上升4.51%。
當中，只有新界(東)區錄得升幅，按周上升0.36%，新報198.86，較上年同期上升5.03%。而新界(西)區跌幅最多，按周下跌1.20%，最新錄得171.83，較上年同期上升5.55%。而港島及九龍區分別錄得186.77及181.67，按周分別下跌0.68%及0.96%，較上年同期分別下跌1.14%及上升6.47%。
-- 粉嶺花都廣場高層戶 成交價$565萬 --
世紀21奇豐物業粉嶺區區域經理陳偉康表示，日前錄得粉嶺花都廣場成交，單位為1座高層A室，實用面積392平方呎，2房間隔，望開揚景，單位原叫價$588萬，後減至$565萬易主，實用面積平均呎價$14,413。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $608萬獲承接 --
祥益地產高級分行經理林家倫表示，新近天水圍嘉湖山莊5期(麗湖居) 5期6座高層D室，實用面積544平方呎，3房，累減$27萬，以$608萬獲承接，實用面積平均呎價$11,176，屬市場價成交。
-- 沙田廣林苑頂層戶 $428萬易主--
世紀21奇豐物業愉翠苑分行經理楊麗娟表示，新近促成沙田廣林苑成交，單位為馥林閣(C座)頂層戶，實用面積376平方呎，2房，座向南面，叫價$538萬，減價$110萬至428萬（自由市場價）沽出，實用面積平均呎價$11,383。
-- 屯門居屋悅湖山莊3房 $430萬易手--
祥益地產高級分行經理林英傑表示，日前錄得屯門居屋悅湖山莊3座高層D室，實用面積584平方呎，3房，獲區內首置客以$430萬（居二市場價），實用面積平均呎價$7,363，屬市場價成交。
-- 何文田瀚名加推4伙招標 --
由嘉里發展的何文田新盤瀚名，提供73伙，項目日前上載銷售安排，推出4伙招標出售，日期由2月13日至4月30日，採每日招標制。4伙分別為15樓A室、15樓B室、18樓B室、19樓A室，實用面積均為1,132平方呎。
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