2024-05-03 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第三百一十五期 2021年04月07日] 有鑑於住屋需求殷切，然而土地供應不足，政府近年積極推動活化工廈政策，分別於2010和2018年推出兩輪活化工廈計劃，容許業主改裝工廈作其他用途，例如將全幢改裝為過渡性房屋，以解基層住屋燃眉之急。
去到今年，政府再次推出鼓勵工廈活化的措施，政府將推行以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃，為期兩年，適用於1987年落成的工廈。
在最新的先導計劃下，將全港分為五個大區（港島、九龍東、九龍西、新界南及新界北），並就工廈修契所涉及的三項用途（即重建前的「工業或倉庫」用途，以及重建後的「商業或現代工業」和「住宅」用途）訂立標準金額，而有關金額經參考市場相關資料釐定。
根據資料，修契前工業或貨倉用途的每方米標準補地價金額，每平方米由$2萬至$4萬，最高為港島區；修契後用途如商業或現代工業，每平方米則由$3萬至$7.5萬；若重建住宅，每平方米由$5.5萬至$13萬。
按照計劃，有關的應繳地價計算方法為：（修契後用途的標準金額 × 修契後總樓面面積）—（修契前用途的標準金額 × 修契前總樓面面積）。如果對於地價計算有點陌生，可以參考以下例子。
以1個港島區現有樓面1萬平方米的工業大廈為例，計劃重建為6,000平方米的住宅，修契前標準金額為$4萬，地價為$4億；修契後每平方米為$13萬，地價為$7.8億。即是說，業主應繳交地價$3.8億。
講到這裡，相信有人問這究竟為什麼可以鼓勵工廈活化呢？先導計劃為有關業主在恆常估價機制外提供另一個選項，通過公布一套標準金額，為重建工廈的土地契約補地價提供確定性，加快完成工廈重建所涉及的修契程序，從而推動工廈活化。
值得留意的是，並不是一定採用此補地價措施的。由於標準金額不是因應每宗個案訂製的，不會精準反映每宗個案的特點。如果契約修訂申請人認為以標準金額計算地價並不吸引，仍可選擇以現行傳統估價方式處理其個案的。
事實上，政府先後2次嘗試活化工廈，但效果都欠佳。截至2020年12月，2個計劃下接獲的重建申請有60多宗，當中14宗已完成地契修訂及約40宗已就重建項目取得規劃許可。另外，計劃下接獲約150多幢工廈申請整幢改裝，當中約140宗已獲批准。
那此措施同樣會失敗收場嗎？筆者沒有水晶球，但不妨推想一下，事實上政府此舉提高了補地價計算的透明度，令業主輕易知道要補幾多錢，並且兩年不會改變，大大減低了投資者的風險。
再者，站在工廈業主的角度下，申請重建才是王道，現時政府願意提供多一個選擇，無疑是一件好事來的，因此相信今次的措施會較之前更為吸引，申請人數亦會較之前多。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得180.33（反映2021/03/22至2021/03/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.33%，較上年同期上升2.75%。
當中，只有新界(西)區錄得升幅，按周上升0.48%，新報168.65，較上年同期上升4.63%。反之，港島區跌幅最多，按周下跌1.51%，最新錄得184.13，較上年同期下跌1.20%。而九龍及新界(東)區分別錄得178.29及192.31，按周分別下跌0.54%及0.49 %，較上年同期分別上升3.69%及1.39%。
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