2025-08-22 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百四十八期 2019年12月18日] 不知不覺納米樓已成為常態，香港的居住環境愈來愈細、愈來愈擠逼。如果想住大點，購買2個左右相連、或者上下層的納米單位之後打通，是否可行？會否違法呢？
據《明報》的統計，本季預計有14個主要新盤入伙，總共涉及6,620伙，當中以面積200至300平方呎的納米樓為主打，有2,871伙，佔本季整體入伙單位43%，幾乎近一半。
納米樓的價錢相對較便宜，入場門檻較低，因而吸引不少人蜂擁入市。然而單位空間有限，對一般家庭來說，是不足夠的。要提高空間感，有的人選擇盡用單位樓底高的優勢，發展閣樓空間；有的會將廚房間隔改造為開放式；有的會善用多功能家具。
但是這只是治標不治本的方法，要真正增加單位的居住面積，除了購買一個大單位外，將2伙打通為一個較大的單位，是不二之法。不過改造成本較高，而且不一定是可以打通的。
「打通」這2個字看似簡單，但其實要自製相連單位並不簡單，不只是把單位之間的牆打通，當中涉及多方面因素，包括間隔牆是否結構牆、大廈公契、政府地契、消防條例等。
室內的牆身分為結構牆及非結構牆，要拆卸結構牆的話，須由認可人士及註冊結構工程師進行評估，若樓宇結構容許拆卸該間隔牆，向建築事務監督遞交正式申請以取得批准及同意，待審批申請成功才可由註冊承建商進行工程。
至於要拆卸非結構牆，買家無須取得屋宇署批准及同意，但須聘請註冊小型工程承建商進行工程。不過就算該間隔牆不是結構牆，亦不等於買家可以任意改動。根據消防條例要求，使用明火煮食，廚房門及牆身須符合一定的耐火性，因此如果拆卸的牆對條例有影響的話，是需要有認可人士入則申請改動。
除此之外，買家亦要確保該工程沒有違反地契及大廈公契，否則有可能被釘契，甚至法律訴訟。例如有些地契訂明，該屋苑單位與車位的比例，若買家自行將單位打通，令2個單位變成1個，有可能令單位與車位的比例失衡，與地契牴觸。
而大廈公契方面，業主應先查閱大厦公契有否有禁止打通單位、或者任何關於改動樓宇結構的相關要求。此外，亦要留意單位與單位之間的間隔牆是否公共地方，如果屬公眾部分，業主不得私下拆除。
在未經批准情況下，如果業主擅自拆除有關間隔牆，並佔用其空間為私人用途，就是違反了大廈公契，法團或其他業主可向法庭申請禁制令阻止工程進行。即使完成工程，一旦被發現干犯大廈公契，業主需要將單位打回原形。
事實上，打通涉及多方面法律問題，建議如欲進行任何改動及加建工程，應先諮詢建築專業人士，如屋宇測量師的意見，以免浪費時間與金錢，甚至有可能面對法律訴訟。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得179.11（反映2019/12/02至2019/12/08 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.43%，較上年同期上升2.00%。
4個分區均錄得跌幅，當中新界(東)區跌幅最多，新報186.34，按周下跌0.62%，較上年同期下跌1.08%。其次為九龍區，最新錄得176.92，按周下跌0.50%，較上年同期上升2.38%。而港島及新界(西)區錄得輕微跌幅，分別錄得189.69及161.18，較上年同期分別上升3.71%及1.81%。
-- 慈雲山慈祥大廈低層戶 成交價$428萬 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，新近錄得慈雲山慈祥大廈成交，單位為低層E室，實用面積311平方呎，2房1廳，原開價$450萬，後減至$428萬易主，實用面積平均呎價$13,762。
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祥益地產營業董事胡志偉表示，日前錄得屯門怡樂花園2座中層F室，實用面積511平方呎，3房2廳，累減$55萬，日前獲區內上車客以$565萬購入，實用面積平均呎價$11,057，屬市場價成交。
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世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示，新近錄得北角健威花園成交，單位為F座低層08室，實用面積448平方呎，2房，座向北面望少海景，獲區外上車客以約$785萬獲承接，實用面積平均呎價$17,522，屬市價水平。
-- 屯門綠怡居2房 $550萬易手--
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示，日前錄得屯門綠怡居2座中層D室，實用面積482平方呎，2房2廳，減價$30萬，獲區內首置客以$550萬購入，實用面積平均呎價$11,411，屬市場價成交。
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