2024-05-28 28Hse Editor
加息期間利息開支有機會大幅上升，而按揭的定息計劃能夠幫助置業人鎖定利息開支，透過每月定額供款，置業更有預算。現時主流的定息計劃中，包括有最近滙豐推出的定息按揭計劃，以及按揭證券公司一直提供的定息按揭計劃，兩種按揭計劃均需向銀行申請，但內容上有何不同？置業人士應該如何選擇？今日經絡按揭為大家拆解。
要選擇滙豐定息按揭還是按證公司的定息按揭，首先我們要分清兩者的分別。滙豐推出的是首年定按計劃，不論在還款年期、利率、貸款上限、壓力測試要求等均有不同之處。
定息年期
滙豐首年定按計劃：第1年為定息，定息期完結後，按揭利率將以銀行同業拆息（Hibor）為基準，利率為H+1.3%，並設有封頂息率，上限為P-2.25%。
按證公司定息按揭計劃：分為10年、15年及20年，期間均為定息。
定息利率
滙豐首年定按計劃：首年按揭息率固定為2.75%。
按證公司定息按揭計劃：根據不同年期而定，而且每月會更新利率，最新9月份的年利率分別為3.5%（10年）、3.650%(15年)及3.8%(20年)。
貸款上限
滙豐首年定按計劃：每宗貸款額上限為2,000萬。
按證公司定息按揭計劃：每宗貸款額上限為1,000萬。
壓力測試
滙豐首年定按計劃：和一般按揭計劃一樣，借款人需要進行壓力測試。
按證公司定息按揭計劃：在計算供樓負擔比率時，毋須通過銀行加息3%的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。
其他財務配套
滙豐首年定按計劃：設有「高息存款掛鈎按揭」還款計劃，可把資金放入與按揭利率相同的活期高息戶口，金額高達剩餘貸款額中的50%。
按證公司定息按揭計劃：其定息按揭沒有高息存款掛鈎按揭計劃。
全數提前還款
滙豐首年定按計劃：如果打算全數提前還款，在首年定息年期期間，銀行會收取原有按揭貸款額中的1%及現金回贈，而在定息期後一年，則收取現金回贈作為罰息。
按證公司定息按揭計劃：於首年全數提前還款，會收取還款額的3%，於第二年提前還款，會收取還款額的2%；於第三年提前還款，會收取還款額的1%。
減息周期快到，長定息計劃可能要捱貴息
像滙豐的銀行定息按計劃的定息時間主要鎖定利率1年，而按證公司的定息計劃則鎖定10年至20年。如果美國聯儲局在短時間內減息，本港拆息有機會回落，供樓人士選用按證公司的長期定息計劃，在不久的將來有可能需要捱貴息。
究竟我應該選擇哪一項定息按揭計劃？
購買大額物業人士：對於打算買入大額物業的人士，按揭貸款額達1,000萬以上的話，會超過按證公司的貸款額上限，選用滙豐首年定按計劃會較為適合。
發展商按揭轉按人士：過往不少一手新盤買家使用無需通過壓力測試的發展商按揭上車，「蜜月期」過後需要捱貴息，但要轉按至銀行按揭又未必能通過壓力測試。而按證公司的定息計劃容許借款人在計算供樓負擔比率時，毋須通過銀行加息3%的壓力測試，只需要通過供款與入息比率，入市門檻因而降低。若早年選用發展商按揭計劃的業主，則可考慮透過後者轉按至銀行按揭計劃，避免因優惠期過後而須付較高的利息。
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