2024-04-30 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第二百七十一期 2020年5月27日] 受新冠肺炎疫情影響，整體經濟環境轉差，在前景不明朗下，發展商投地取態明顯審慎，出價會較為保守。事隔8個月，啟德新發展區再有商業地流標，原因是所有標書出價不到達底價。
有關地皮是啟德第2A區4號地盤、5（B）號地盤及10號商業地，佔地21.3萬平方呎，最高可提供的樓面面積約116萬平方呎。綜合之前的市場預測，項目估值介乎$63.82億至$104.43億，每平方呎樓面地價估值約$5,500至$7,000。
根據賣地條款，中標的發展商須興建一條建築面積不少於1.1萬平方呎的地下購物街，連接至啟德港鐵站、區內公營房屋及另一幅商業地；以及須興建2所安老院舍暨長者日間護理單位等社福設施。
地皮競投反應遜色，截標時收到4份標書，入標公司包括新鴻基地產、建灝地產、長實，以及利福國際及信和置業，最後入標價未達到政府就該用地所定的底價，流標收場。
按現時的既定機制，為確保政府獲得公平和合理的回報以保障公帑收入，在市場上公開出售賣地計劃內的土地，如沒有任何標價達到政府專業估價師所評估的底價，政府不會出售該土地。
對於第三度有商業用地流標，眾說紛紜。有人說是這反映政府與發展商的計價有重大出入，再加上不明朗因素眾多，政府應主動調低底價，否則難以成功賣地；有人說應優化標售制度，以增加賣地的透明度；有人歸咎於政府的「高地價政策」，即故意限制土地供應，以提高拍賣土地的成交價。
究竟是政府定的底價過高，還是發展商出價太低呢？除了政府外，無人會知道，因為對於流標的地皮，政府並不會公布所有發展商的入標價、政府設定的底價等資訊，可以說透明度非常低。
就此，有人建議將整個形式改為拍賣，拍賣場中各大小發展商爭相競價，有利推高地價，而且可以知道對方出價。筆者認為轉為拍賣的話，情況大致與招標相同，都會發生流拍的情況，因為政府都可以出價未達底價的理由而收回土地。
拍賣及招標各有利弊，但只要政府一日未有透露一些關於土地的底價資料，流拍及流標的情況依舊。因此，為了有效且快速地增加土地供應，以及釋除公眾疑慮，政府是時間優化制度，以增加透明度。
若然繼續沿用招標方式，縱然政府不可以直接公布底價，都可以選擇性地公布部分資料，如發展商入標價與底價相差大約幾多百分比作參考，讓發展商更容易部署下一次投地，減少流標情況。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得177.54（反映2020/05/11至2020/05/17 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.91%，較上年同期下跌5.87%。
四個分區均錄得升幅，當中港島升幅最多，按周上升1.75%，新報185.18，較上年同期下跌5.71%。其次為新界(東)區，按周上升1.43%，最新錄得189.19，較上年同期下跌5.81%。而九龍及新界(西)區分別錄得176.51及165.09，按周分別上升1.12%及0.19%，較上年同期分別下跌6.29%及2.91%。
-- 大埔嵐山低層戶 成交價$650萬 --
世紀21宇田地產高級客戶經理徐雄新表示，新近錄得大埔嵐山低層D室成交，實用面積501平方呎，2房，原開價$670萬，減價$20萬至$650萬獲承接，實用面積平均呎價$12,974。
-- 屯門冠峰園2房 $607萬易主 --
祥益地產區域董事林偉光表示，日前錄得屯門冠峰園2座中層A室，實用面積582平方呎，2房，附設企理裝修，獲區內換樓客以$607萬購入，實用面積平均呎價$10,430，屬市場價成交。
-- 馬鞍山新港城2房 $620萬易手--
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示，日前促成馬鞍山新港城成交，單位為N座中層06室，實用面積337平方呎，2房望開揚樓景，原開價$650萬，後減價$30萬至$620萬，實用面積平均呎價$18,398。
-- 屯門居屋兆畦苑中層戶 $430萬獲承接--
祥益地產營業董事胡志偉表示，新近屯門居屋兆畦苑B座中層5室，實用面積385平方呎，1房1廳，獲區內首置客以$430萬（自由市場價）承接，實用面積平均呎價$11,169，屬市場價成交。
-- 旺角利奧坊‧曦岸加推50伙 --
恒地旗下的旺角利奧坊‧曦岸加推50伙，價單定價由$495.5萬至$1,111萬，平均呎價由$24,757至$29,047。項目最高折扣優惠維持7%不變，折實售價約$460.82萬至$1,033.23萬。
Like
