2025-05-09 28Hse Editor
近年來，移民成為港人茶餘飯後討論的話題。不少有意移民的業主，想趁機賣樓套現，導致市場上出現了不少低市價盤甚至劈價盤。是否移民就一定要賣樓？若不賣樓又不夠現金移民怎樣變陣？絕對值得來探討一下。
比起世界上很多地方，香港的租金回報率一般都較海外為高，同一樣的租金，在外地可以租用質素較高的租盤。而且香港的住屋需求大，單位較易出租，所以可以考慮保留物業，以香港的租金收入補貼在海外生活花費。
若非必要，移民人士並不一定要出售香港物業，為自己日後留一條退路。不過，部分業主將大部分資金都綁在層樓身上，手頭現金有限，一時間未必有數百萬入場費作移民之用，但又不想賣樓應該如何處理？
加按物業實現零成本移民
近十多年樓價屢創新高，早年已置業的業主身家水漲船高，因此，業主可以考慮將物業加按，套出數百萬元資金，然後將一部分資金取出作申請移民之用，另一部分則投入債券或收息股等投資工具，換取穩定的被動收入，實現零成本移民。
「加按」是指申請多一次按揭貸款，按揭年期與一般按揭相若，可以長達25至30年(要視乎物業樓齡及貸款人年齡)，而由於「加按」是以物業作抵押的貸款，所以按揭金額主要受物業價值而定。
假設在10年前以100萬首期，用8成按揭買下了當時價值500萬的住宅，時至今日該物業市場價已躍升至800萬，而當年借取的400萬按揭貸款，假設現時只剩下250萬未還清，由於物業升值，而你的負債比例亦有所下降，所以即使以同一個物業作押抵，可作按揭貸款的金額亦相對提升，所以可以利用「加按」來套出部分資金。
透過「加按」套現資金的多與少，是視乎你持有的物業價值，以及你已經清還了多少原有的按揭貸款，如果要想加按時套出更多資金，則所選物業最好已供滿，或者餘下的按揭欠款不多，否則套出資金較少，未必能滿足移民之用。一般而言，能套現約400萬元或以上的資金，才能達至零成本移民的預期效果。
穩定債券或收息股票賺收益
做好移民的資金部署加按套現後，要考慮是否滿足移民的資金部署。加按套出的資金最好有一半或以下可以達到移民入場費要求，餘下的資金可以用作投資收息，以支撐海外的生活費。而收息工具方面，可以選擇較為穩定的債券或收息股票基金，來賺取穩定收益。
如打算放租單位，通常可以找在香港的親戚或朋友幫手。但如果遇到拖欠租金的租霸，或租約到期後要重新放租，這些事對移民海外的業主來說較難處理。因此，業主可以考慮找專業的代租管理公司幫忙，現時部份銀行或地產代理行都有提供代租服務，收費一般按租金乘以某個百分比計算，租金愈高收費亦會愈貴。同時，要留意合約細節，一些維修管理的額外費用如何計算，以及有沒其他收費。
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