2025-05-14 28Hse Editor
近年來，部分開發商在推售新樓盤時，提出超長成交期的「先住後付」付款方式。這種付款方式是否划算？有哪些隱含費用需要注意？我們將為大家解析一次性付清按揭貸款的風險。
「先住後付」優點是甚麼？
「先住後付」是一種延長成交期的付款方式，買家在簽署買賣合約時，只需先支付少量訂金，剩餘金額則在指定年期後支付（通常為1至3年），無需立即供款即可入住單位。
近年「先住後付」新盤例子
l 大埔白石角 - 海日灣
l 大埔 - 林海山城
l 九龍半山 - 緹外
l 沙田 - 畢架．金峰
l 何文田 - 雋睿
l 土瓜灣 - 明雋
「先住後付」涉及哪些費用？
每個新盤付款方法不同，以下為有可能出現的先住後付費用：
1. 物業准用許可證（licence agreement）
買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住，要支付樓價若干成數作為許可證費用，假設物業准用許可證費用為樓價10%，1000萬物業即要支付100萬（1000萬x 10%）。一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。
2. 佔用物業金（Occupation property fee）
買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金，一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金，樓價為500萬，即業主需要每年支付25萬作為佔用物業金(500萬x 5%)。如果順利完成交易，可以回贈形式發還。
3. 「租金」
部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」，形式類似像簽署租約，例如早前有發展商提供61至270日的租期，期間的總租金為樓價的10%，分10期繳付。假設樓價同樣為1,000萬，即每期要支付10萬（1,000萬 x 10% /10）。租期完結後，可以續租至指定期限。
4. 不會發還的雜項開支
先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支，例如物業的開支如管理費、差餉、地租等開支，一般也需要由買方負擔，使用付款計劃前要先行計計數。
「先住後付」對按揭有何影響？
1.需要在按揭貸款額中扣除
選擇先住後付的買家要注意許可證等費用需要在按揭貸款額中扣除，例如物業的合約價為2,000萬，5%（100萬）為許可證費用，買家打算以2,000萬申請五成按揭，即貸款額為1,000萬，但原來銀行批核按揭時會扣除許可證費用，即以1,900萬計算按揭貸款，最後買家只能申請950萬按揭。
2. 小心估價不足
由於「先住後付」成交期較其他付款方法長，買家上會時遇上樓價出現顯著波動以及息口變化，或會影響銀行對其物業的估價以及按揭息率。每間發展商「先住後付」計劃條款及細則均有所不同，買家應先了解箇中細節以及相關風險，另外建議於成交期前預備充足的資金以作即時突發周轉。
如對新盤按揭有任何疑問，可隨時致電3196-6688與按揭專員聯絡。
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