2024-04-25 28Hse Editor
[28Hse 三地產焦點 第六十七期 2016年6月22日] 樓市走勢反覆，近日雖有回穩的跡象，惟在多個不明朗的因素下，買家入市謹慎，引致現在地產代理生意難 做。根據地產代理監管局資料，截止5月31日，持牌代理人數約有37,185人，較上月的37,292人減少107人。
面對交投不足、同行競爭大，再加上公司「捽數」，搶客在所難免。基於以上的情況，再加上近日有不少關於地產代理的負面新聞，有市民覺得地產代 理質素良莠不齊，究竟這只是錯覺，還是真有其事？
「有樓住是香港人的夢想」，往往有不法分子利用買家的上車夢而斂財，事緣有代理因爛賭欠下$20萬賭債，覷準「上車」心切的買家，成功騙得3名準 買家共逾$70萬的費用，最終被揭發。
當中其中一名受害者(余姓男事主)有意在天水圍買樓，代理遂介紹嘉湖山莊一單位，售價$298萬。被告帶余到同座另一單位睇樓後，余即晚以現金落訂 。其後，被告再叫余加大訂金，余因而向父親籌錢，分三次共給被告$29萬，但事實上有關單位從未放盤，是一個騙局。
基於以上的新聞，市民對代理失去信心，認為他們不專業。筆者覺得，大家不要以偏概全，以上的負面報道只是涉及一撮人，不要「一竹篙打一船人」 。當然，如果買家要透過地產代理幫忙搵樓，謹記要小心挑選代理，以避免蒙受不必要的損失。
基於現時的平均還款期長了，這是否等於增加市場上斷供的情況？筆者認為不一定的，首先我們應釐清有關問題，按揭成數高是否代表還款期長？供樓年 期長是否等於難供斷？難供斷又是否代表斷供情況會上升？如果單單只計算供樓年期，數字愈大的確是代表愈難供斷。
何謂好的地產代理？每個人對此都有不同的定義，為你慳錢的是好代理？還是完全了解你的需求才是好代理？抑或是經驗知識豐富？對大市有獨到見解 ？其實以上每一項都是重點，但歸納起來，答案只有一個：一個好的地產代理就是要幫到你。如何挑選好的地產代理？一來對方是持牌代理，另筆者認為代理可信性及幫助慳錢是最重要的。
首先，慳錢方面，我們建議買家可邀請多幾個地產代理幫忙，而每個單位都還價，看看對方的反應。如果對方沒有問業主就拒絕你的還價，這個並不是 好的代理，因為一來他並不是業主，二來他沒有嘗試過，又怎知道結果；相反，對方願意試試還價給業主，應繼續找他幫手。
可信性，雖然買家可以自行處理買樓的程序，但如果找代理幫忙，這的確令過程輕鬆不少。為了方便而找代理幫助，如果不幸地找到一個不負責任的， 就會因小失大，故此選擇一個好的代理時，不妨經同事或朋友介紹，始終這一行靠口碑，總好過自己「盲中中」找一個不可靠的。
除此之外，以上的報道亦可反映買家危險意識薄弱，當事人盲目相信地產代理的說話，他從沒與業主接觸，而又沒有睇過單位，但深信代理的假傳聖旨 ，一次又一次將現金交予代理手上。事實上，為保障自己，準買家儘可能以支票繳付訂金，而支票抬頭宜為賣家或賣方的代表律師樓，已繳付之全數訂金，則應清楚列明在臨時買賣合約上。
不少市民都有買樓夢，筆者亦都明白夢想成真時，會有多高興，但切忌太心急，衝動的話，就會容易做錯事，容易下錯決定。故此在決定入手前，不妨 與家人或朋友討論，以免墮入陷阱。
中原城市領先指數(CCL)新報129.2（反映2016/06/06至2016/06/12 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.35%，但較上年同期下跌9.18%。
本周4個分區中，新界(西)區只有錄得跌幅，按周下跌0.88%，新報114.29，較上年同期下跌11.72%。而九龍區升幅最多，新報127.62，按周上升1.41%，但較上年同期8.52%。而港島區則錄得137.75，按周上升0.44%，較上 年同期下跌9.37%。03.0.新界(東)區新報135.49，按周上升0.48%，較上年同期下跌9.41%。
-- 北角百福花園低層戶 $645萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角百福花園成交，單位百祥閣低層A室，實用面積605平方呎，3房間隔，業主原以$665萬放盤，減價$20萬至$645萬，實用面積平均呎價$10,661，屬市價水平。
-- 嘉湖山莊景湖居13座 $357萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示，日前錄得嘉湖山莊景湖居13座高層E室成交，實用面積446平方呎，2房2廳，附設企理裝修，日前獲一名區內上車客以$357萬，實用面積平均呎價$8,004，屬市場價成交。
-- 屯門時代廣場2房 $328萬易手--
祥益地產高級營業經理袁思賢表示，新近促成屯門時代廣場C座中層1室成交，實用面積346平方呎，2房1廳，附設新裝，日前獲區內首置客以$328萬承接，實用面積平均呎價$9,480，屬市場價成交。
-- 天后維景花園高層戶 減價$28萬易手--
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近促成天后維景花園A座高層03室成交，實用面積440平方呎，座向西面望全海景，單位原叫價$808萬，後減價至$780萬易手，實用面積平均呎價$17,727，屬市價水平。
-- PARK YOHO Venezia加推91伙 --
由新地發展的錦田北PARK YOHO Venezia舉行新聞發布會，公布加推2號價單，涉91伙，包括1房至3房間隔，實用面積由496至930平方呎起，定價由$594萬至$1,109.8萬，平均呎價由$10,589至$13,288，單位於周五（24日） 下午3時截票，周六（25日）售。 新地代理助理總經理陳漢麟表示，第1及第2號價單間隔分布，191伙中，1房涉5伙，2房涉81伙，3房涉56伙，至尊單位29伙，大宅20伙。
-- 元朗世宙推新增按揭計劃 --
長實旗下的元朗世宙公布項目最新部署，長實高級營業經理何家欣指出，世宙現剩餘162伙，當中包括可發售3房單位共52伙。何氏指出，由6月25日至7月3日期間，推出「成交金額123%第一按揭」安排或成交金額95%按揭安 排。 「成交金額123%第一按揭」為買家提供成交金額123%貸款，為期3年。貸款須以買方所購買之香港物業作為抵押。一按年利率為P-2.85%，首12個月淨付利息，之後需要供款及償還利息，選擇該方法之買家不需要入息審查。 另外，發展商提供成交金額95%按揭，為買家提供一、二按，分別為50%和45%，利率維持不變，只限指定3房單位。第一、二按首24個月之年利率為P-2.25%，其後年利率為P-5%，供款年期最長25年，選擇該方法之買家需入 息審查。
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