2024-05-28 28Hse Editor
政府快將換屆，展望候任行政長官李家超未來5年任期內，將有至少10項大型基建項目落成，包括機場三跑以及六號幹線等，將大幅改善物流和交通配套，為疫後經濟復甦注入新動力，樓市也將受惠。政府日內將公布下季度賣地計劃。據政府2月公布的時間表，預料下季將有2幅住宅地及1幅商業地推出市場，但規模都不算大，合共估值才42億元。業內人士估計，下季住宅土地供應或須依靠一鐵一局項目，目前有4幅潛在供應。由於外圍經濟波動及疫情影響，相信發展商投地會變得謹慎及挑剔，但地價仍然能靠穩。◆香港文匯報記者 顏倫樂
發展局局長黃偉綸將於本周公布下季賣地計劃，這將是他任內最後一次代表發展局公布有關安排，黃偉綸之後將擔任新一屆政府的財政司副司長。而目前的發展局常任秘書長(規劃及地政)甯漢豪將會接替發展局局長一職。
葵涌沙田宅地 供應33萬呎
根據年初政府公布，目前最大機會於下季推出的地皮有3幅，包括2幅住宅，分布於葵涌及沙田。當中較大型為葵涌荔崗街地皮，位處葵涌半山，由政府社區用地改劃為住宅發展，日後可建樓面約25萬方呎，估值約26億元，每方呎樓面地價估計約10,400元。另一幅有機會下季推出的住宅地位於沙田顯和里，可建總樓面約8.14萬方呎，估值僅8.5億元。由於涉及投資額不大，又具有東鐵線過海段的通車效應，市場預料對不少發展商有吸引力。
由於下季可能推出的官地規模均相對細小，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚估計，政府或會安排原訂財年下半年的供應提早推出，又或一鐵一局項目推出招標。
其實仔細分析會發現，相關一鐵一局土地選擇並不多。資料顯示，目前尚餘下可推出的鐵路項目，分別為東涌東站第1期(1,500伙)及小蠔灣車廠上蓋物業第1期第1批(1,500伙)。市建局亦只餘下兩個項目，分別為土瓜灣榮光街/崇安街項目(556伙)及西營盤皇后大道西/賢居里項目(189伙)，合共單位約745伙。
土地供應仍失衡 樓價難大跌
張翹楚表示，最近股市波動、美國加息等，都對下半年樓市有所影響。以本港拆息為例，最近明顯上升，相信發展商之後買地出價都會較為審慎。他認為，政府之後須審視官地底價及鐵路項目補地價會否過高，否則再度出現流標機會大，或會影響整體供應。
不過，他對後市仍然樂觀，指現在香港供滿樓的家庭比例高，息口亦仍然處低位，即使加息亦較廿多年前十多厘低。此外，香港土地供應依然失衡，所以相信樓價今年內仍不會大幅回落，由於地價走勢亦與樓價有一定聯繫，所以該行目前亦未有因市況波動而調整估值。
投地料兩極化 靚地爭崩頭
但對於發展商來說，由於市況變化，他們除出價審慎外，評估風險下對於買哪一幅地亦會變得更加挑剔。張翹楚以早前流標的屯門限呎地來說，除限呎原因外，其流標原因亦包括基建及配套不足、競爭亦大。反觀最近灣仔住宅地因位於市區優越位置，地區配套成熟，就變成「爭崩頭」，並以市場價售出，相信往後此類兩極情況會繼續出現。
至於下季可能推出的商業地，位於新發展區觀塘安達臣，鄰近安秀道公園及安達邨，可建樓面約13.92萬方呎，張翹楚估值約7.4億元，每呎樓面地價5,300元。他指，安達臣發展區零售商場欠奉，項目日後如用作零售用途，發展成地區式商場，招標反應或會理想，估計於區內有發展項目的發展商，包括華懋及長實的興趣會較大。
Like
