瑅海｜约598万元买市区1房 新盘战中可否突围

土瓜湾重建新盘瑅海由信置及招商局等合作发展，位于荣光街及银汉街交界。项目合共提供451伙，由两座物业组成，预计关键日期为2028年9月，楼花期约23个月。单位涵盖1房至4房间隔，主打2房户型，占全盘逾8成，标准单位实用面积由339平方尺起。

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瑅海首批折实平均尺价为18588元，与今年4月推出的同区新盘首岸第1期首批18666 元相若，入场1房单位折实售价约598万元。地皮由发展商于2022年以约23.8亿元投得，每平方尺楼面地价约8571元，低于当时市场估价下限。若对比区内楼龄约5至8年的半新盘，如环海东岸、启岸等，瑅海首批尺价高出约百分之1至7；但相较同期推出的其他市区新盘，如清水湾33及逸里1号，其定价低约百分之8至2成2，整体属于中等开价水平。

作为土瓜湾「小区发展」模式下的第二个重建项目，瑅海所在的小区由市建局统筹总体设计，旨在改善区内的行人及交通网络。相关措施包括扩阔行人路、划设行人步道及兴建天桥系统等，以提升整体步行舒适度。不过，小区内的8个项目由7间不同发展商持有，各项目的落成时间参差，愿景全面实现仍需时日，初期住户或需适应社区过渡期。

若购入投资收租，以入场1房折实楼价约598万元计，参考同区半新盘环海东岸约54元的尺租水平，预计月租可达1.83万元，在未扣除管理费前，租金回报率约3.6厘，符合大市水平。自住按揭方面，入场1房若借9成按揭，每月供款约2.4万元，月入要求约4.8万元。

楼盘设施方面，瑅海会所连园林面积约1.5万平方尺，配备室外泳池、健身室及宴会厅等，附近亦有海心公园提供多种康体设施。景观方面，项目位于小区中最靠近东南方的地段，与海岸线仅相隔学校，部分向东南的中高层单位可享海景，属全盘的一线景观；至于向东北及西南的单位则以周边楼景为主，向西北单位则望小区内其他新盘，部分单位则面向内园景致。

交通与购物配套方面，目前由瑅海步行至港铁土瓜湾站约需5分钟，沿途属露天路段且需等候交通灯。日后屋苑基座将设有欧陆式步行街及行人天桥，住户可经天桥前往土瓜湾站，将大幅提升舒适度并缩短步行时间。购物方面，屋苑基座设有零售楼面，邻近亦有崇字大厦食肆及土瓜湾街市。若追求大型商场体验，则可前往黄埔或启德一带。

示范单位以2房及3房为蓝本。其中3房1套连工作间及厕所示范单位以1座18楼A3室为蓝本，实用面积668平方尺，单位楼层高度达3.3米，全厅面积逾170平方尺，采长形开则，外连38尺三合一露台。厨房采梗厨设计，且全屋三个厕所均为「光厕」。主人房面积约85平方尺，预留凹位摆放衣柜，空间感相当充裕。